Как разрешить спор о накладке на земельный участок

Как разрешить спор о накладке на земельный участок

Причины появления споров


Конфликты между соседями возникают не только при определении границ участка, но и при использовании земли.Самыми распространенными являются:

  • Нарушение правил о предоставлении земли. Согласно Федерального закона «Об охране окружающей среды», при размещении строений следует руководствоваться требованиями по защите и рациональном использовании окружающей среды. В противном случае сооружение будет считаться незаконным, а границы участка недействительными.
  • Несогласованная застройка земли, не находящейся в собственности. Например, участка лесополосы, пустыря, поля. Если земля не принадлежит частному или юридическому лицу, право собственности остается за государством. Такие вопросы регулируются Гражданского кодекса РФ. По закону самовольная постройка подлежит сносу за счет владельца.
  • Самовольное перенесение границ собственником.
  • Дезинформация новых собственников земли соседями. Недобросовестные жильцы могут солгать о том, что предыдущий хозяин неправильно провел земли и нарушил их участка.
  • Ошибка сотрудников землеустроительной службы при отводе участка в собственность.
  • Несоблюдение санитарно-эпидемиологических, пожарных, строительных и прочих мер безопасности. Минимальное расстояние между домом и границей участка должно составлять 3 метра. Нарушение этого правила приводит к увеличению риска во время чрезвычайных ситуаций, а также к возможному пересечению соседних территорий.
  • Несоответствие фактических границ тем, что указаны на .

Сторонами спора могут быть физические и юридические лица, органы власти и органы местного самоуправления.

Как решить земельный спор между соседями: пошаговая инструкция

Прежде чем конфликт дойдет до суда, стороны (или хотя бы одна из них) пытаются всеми силами решить его самостоятельно.

Иногда это не имеет никакого смысла и лучше сразу начать подготовку иска, но в ряде случаев можно добиться защиты своих прав и без суда. 1. Определение своей позиции и причин конфликта Поймите, в чем заключается ваша или соседская претензия и с чем она связана. Если с ошибкой в документации – запросите верный документ, если это возможно.
Если с ошибкой в документации – запросите верный документ, если это возможно.

Кадастровую ошибку, например, по простому запросу не исправить – обращаться в суд все же придется. В тех же случаях, когда причиной конфликта является личный интерес или же «работа на принцип» — поинтересуйтесь правовой информацией и предварительно проконсультируйтесь у юриста. В идеале – письменное заключение адвоката.

Если предметом спора являются лишь границы участка – проведите совместное межевание, которое поможет их установить или восстановить. 2. Сядьте за стол переговоров Любой конфликт лучше начинать решать с переговоров. Абстрагируйтесь от эмоций и попробуйте спокойно, без ругани, пообщаться о причинах проблемы и вариантах ее решения.

Объясните соседу, что обострение конфликта и доведение его до суда чревато не только значительными расходами времени и средств, но и не всегда предсказуемым результатом. В обоснование приведите доводы юриста.

3. Привлеките муниципалитет к разрешению спора При каждом муниципалитете существует целый ряд различных отделов и комиссий, которые могут помочь в разрешении спора. Например, административная комиссия следит за исполнением региональных законов, правил благоустройства и иных норм, а потому может привлечь соседа к ответственности за какие-либо нарушения – например, складирование строительных материалов на меже участка перед домом соседа. Земельный отдел городской управы (сам отдел и должности его сотрудников могут называться по-разному), ответственный за рассмотрение жалоб от граждан по вопросам землеустройства, может дать письменное заключение на ваше обращение по конфликту.

Практически всегда специалисты выедут на место, осмотрят проблемные участки и дадут свои рекомендации по решению спора. Увы, в отличие от судебного решения даже основанное на законе заключение муниципальных органов не является безусловно обязательным к исполнению конфликтующим соседом.

Если ничего не вышло — готовьтесь к суду!

Почему возникают разногласия

Содержание Основные причины для конфликтов просты:

  1. один из соседей намеренно занял часть земли другого в надежде, что тот поленится отстаивать свои права;
  2. границы нарушились случайно в процессе эксплуатации участков: когда меняли забор или на участке производились какие-то крупные земельные работы;
  3. земля оформлена по закону, но не проведено уточнение границ участка;
  4. между соседями была договорённость изменить границы участка на какой-то период (например, они были дружны, и один отдал часть своего участка второму). С течением времени договорённость стала неактуальной (допустим, участки перешли по наследству), и потребовалось вернуть границы, указанные в ЕГРП.

Примеры нарушения границ:

  • собственник построил капитальное строение с захватом соседской земли.
  • забор, разграничивающий территории, был смещён или утрачен;
  • сосед построил новый забор с частичным захватом чужой территории;

От вида нарушения зависит требование: вернуть границы или снести незаконную постройку.

Причины возникновения

Споры относительно границ участков могут возникать не только при межевании, но и в процессе использования земель.

Среди наиболее частых ситуаций можно отметить такие: Несоблюдение строительных, санитарно-эпидемиологических и пожарных нормативов Любая постройка на земельном участке должна располагаться на определенном расстоянии от границ соседнего участка. Так построить дом можно не ближе трех метров от межевой линии.
Так построить дом можно не ближе трех метров от межевой линии.

Точное расстояние определено для каждого объекта, в зависимости от его назначения.

Решается проблема разными способами, исходя из последствий. Это может быть и частичное исправление недостатков, и снос неправильно построенного объекта Захват соседней земли Особенно такие споры актуальны для участков, давно находящихся в собственности. Например, новый собственник купил землю с установленными границами.

Но соседи утверждают, что при межевании участка прежним владельцем была захвачена их земля.

Теоретически возможно наличие кадастровой ошибки. Необходимо новое межевание и точное определение границ Невозможность мирного согласования границ В процессе межевания необходимо составление акта согласования границ. Когда соседи не желают подписать данный документ, то разрешается ситуация в судебном порядке Строительство на «свободной» земле Ничьей земли не бывает.

Любой участок имеет собственника в лице гражданина, организации или государства. Для использования земли необходимо получить разрешение владельца Споры могут возникать и по иным причинам. Первоосновой любого конфликта относительно границ земельных участков становится несовпадение юридических и фактических границ, то есть указанных в документах с существующими на самом деле.

Несовпадение может выражаться как противоречием (пересечение), так и отсутствием границ у одного из участков. В спорах о границах участков предметом доказывания выступает определение фактов:

  1. смежности земель;
  2. причин и обстоятельств изменения.
  3. принадлежности участков сторонам конфликта;
  4. фактического изменения границ в сравнении с межевыми линиями по документам;

Обязанность доказывания принадлежности участка, его границ и нарушения прав возлагается на истца. Какой налог платится с продажи дома с земельным участком смотрите в статье: .

Как узнать график проведения капитального ремонта многоквартирных домов, . Ответчик должен обосновать причины изменения и доказать отсутствие противоправного поведения со своей стороны.
В качестве доказательств при рассмотрении споров о границах участков используются:

  1. иные доказательства.
  2. заключение эксперта;
  3. планы границ смежных участков;
  4. правоустанавливающая документация;
  5. общий план территории по данным кадастра с отображением спорных участков;

1.

Досудебное урегулирование

Если ошибка в реестре (дело рук кадастрового инженера), то Росреестр обязан исправить ее, когда получит подтверждение такой ошибки (корректный межевой план).

Но чиновники обычно осторожничают, если видят риск спора с соседями, а чаще всего он есть. Поэтому придется согласовывать с ними межевой план. Самое главное – заручиться их согласием: оно поможет решить вопрос без суда. Бузанова советует обратиться в Росреестр и в том случае, если кто-то из соседей отказался подписать акт согласования границ.

Бузанова советует обратиться в Росреестр и в том случае, если кто-то из соседей отказался подписать акт согласования границ. Чиновники, конечно, отклонят заявление. Но их официальный отказ подтвердит, что заявитель соблюдал обязательный претензионный порядок.

И что единственный для него выход – обратиться в суд. В деле судья Верховного суда отказался передавать жалобу на рассмотрение в экономколлегию, поскольку заявитель не доказал, что соблюдал досудебный порядок.

Когда невозможно избежать судебного разбирательства

Подачу иска следует осуществлять в районном представительстве суда, к которому относится спорный ЗУ. Чаще всего на рассмотрение выносят спорные ситуации, взаимосвязанные с притязаниями соседей на обозначенные межевые границы, устранением допущенных при неточностей, выявлением трудностей в процессе имущественных сделок.

В отдельных ситуациях, Росреестр отказывается от урегулирования ситуации.

Требуемые документы

Для проведения процедуры межевания потребуется подготовить:

  1. документ, указывающий на личность заявителя, то есть его паспорт;
  2. прочие документы, которые потребуют кадастровые инженеры. Например, могут понадобиться результаты проведения процедуры в предыдущий раз, которые содержат ошибку.
  3. документ, подтверждающий . Чаще всего используется выписка из ЕГРН или договор;

При обращении в суд нужно будет подготовить копии иска по числу сторон, доверенность, результат экспертизы и иные документы, доказывающие позицию заявителя.

Необходимые документы

Чтобы заявление было рассмотрено в суде, гражданину придется подкрепить его соответствующими бумагами:

  1. платежный документ, свидетельствующий об уплате пошлины
  2. , либо иным правоустанавливающим документом — договором купли-продажи,
  3. выписки из ЕГРН на участки земли, собственники которых участвуют в споре
  4. планом, выданным фирмой, оказывающей услуги по проведению межевых работ. При его отсутствии можно заказать расширенную выписку в Росреестре
  5. разрешение на застройку

Подобное правило обозначено в 130 статье ГК РФ. Если есть иные документы, способные подтвердить правоту истца, например, старые технические планы, их также нужно прикрепить к заявлению.

Как разрешить спор об определении границ земельного участка?

Нередко у граждан возникают споры об определении границ земельного участка. Узнать, как разрешить споры, поможет нижеприведенная информация, подготовленная Управлением Росреестра по Республике Тыва.

Согласно Земельного кодекса Российской Федерации (далее–ЗК РФ) земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Одним из основных сведений в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015г.

N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»(далее-Закон о регистрации), позволяющих определить земельный участок, в качестве индивидуально определенной вещи является — описание местоположения границ земельных участков.

Границы земельного участка – это линии, определяющие пределы земельного участка. Устанавливаются на местности (в натуре) и фиксируются в документах установленной формы (планы, чертежи границ). Если возникли споры об определении границ земельного участка, то данный спор можно решить путем: 1 — проведения межевания земельного участка; 2 — обращения в судебные инстанции; 3 – исправления реестровой ошибки.

Проведение межевания земельного участка. Чтобы установить границы земельного участка на законном основании, проводится межевание земельного участка.

В статье 39 Федерального закона от 24.07.2007г.

N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее – Закон о кадастре) указан порядок согласования местоположения границ земельных участков. В соответствии с вышеуказанной статьей, если в результате кадастровых работ уточняется местоположение границ вашего земельного участка или границ смежных с ним земельных участков, местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию с лицами, обладающими смежными земельными участками, принадлежащими им на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды (далее – заинтересованные лица), если уточнены границы участка, в отношении которого проводились работы, или смежных участков, сведения о которых имеются в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН).

Согласование местоположения границ по выбору кадастрового инженера проводится посредством проведения собрания заинтересованных лиц или согласования в индивидуальном порядке с заинтересованным лицом. О проведении такого собрания заинтересованных лиц кадастровый инженер публикует объявление в официальном печатном издании или вручает под расписку извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ.

Извещения могут быть направлены почтовым отправлением с уведомлением о вручении по известным адресам электронной почты. В соответствии со статьей 40 Закона о кадастре результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана. Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ, личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей.

После того как все заинтересованные лица надлежащим образом были извещены о времени и дне проведения собрания, но не подписали акт согласования местоположения границ, при отсутствии с их стороны письменного возражения границы земельного участка будут считаться согласованными. К межевому плану в таком случае будет приложен документ, подтверждающий надлежащее извещение всех заинтересованных лиц.

Как правило, это ксерокопия страницы газеты. Но бывает и так, что соседи выражают свое несогласие с межеванием в письменном виде, оформляя это как возражение.

Отказ в подписании акта соседи могут объяснить, например, отсутствием желания что-либо подписывать, наличием претензий по местоположению забора, строений или по другим причинам.

Если соседи изложили свои возражения в письменном виде, то вопрос с установлением границ в соответствии со статьей 59 Земельного кодекса придется решать в суде. Обращение в судебные инстанции.

Если соседи изложили свои возражения в письменном виде, и Вам пришлось рассматривать данный спор через суд, то после вступления решения суда в законную силу нужно обратиться в орган регистрации прав с заявлением об осуществлении кадастрового учета в связи с уточнением границ участка на основании решения суда. Решение суда об установлении границ земельного участка в таком случае будет дополнительным документом, который подается вместе с межевым планом в орган регистрации прав.

Исправление реестровой ошибки.

В ЕГРН содержится большое количество сведений, как об объектах недвижимости, так и о земельных участках. Иногда случается, что в этих сведениях содержатся ошибки.

Ошибки могут быть техническими или реестровыми. Реестровая ошибка — это воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия. Иными словами, документ, который использовался при кадастровом учете и государственной регистрации прав уже содержал ошибку, которая была продублирована в ЕГРН, например, может быть допущена кадастровым инженером при межевании земельного участка, в результате чего границы земельного участка могут пересекать границы другого земельного участка.

В этом случае данная ошибка может быть исправлена в порядке Закона о регистрации. В любом случае для исправления реестровой ошибки необходимо подать соответствующее заявление в орган регистрации прав. Это можно сделать, обратившись лично в офис многофункционального центра (МФЦ), посредством почтового обращения, либо в электронной форме, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования.

С заявлением об исправлении реестровой ошибки, как правило, может обратиться только правообладатель объекта недвижимости.

Законом предусмотрены три варианта исправления реестровых ошибок: — путем формирования межевого плана (для формирования межевого плана кадастровому инженеру необходимо приложить документы, подтверждающие факт наличия такой ошибки, а также в разделе «Заключение кадастрового инженера» следует обосновать наличие такой ошибки); — в порядке информационного взаимодействия (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в ЕРГН, являются документы, поступившие в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия); — на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки (вне зависимости от причин ее возникновения).

В заключение отметим, также, что к требованиям об исправлении реестровых ошибок не применяется срок исковой давности, так как, заявляя указанные требования, истцы, как правило, фактически владеют своим земельным участком, несмотря на выявленную реестровую ошибку. Монгуш С.О., специалист-эксперт Кызылского отдела Управления Росреестра по Республике Тыва

Самовольный перенос

Владелец соседнего участка самопроизвольно передвинул границу, тем самым осуществил захват части вашей территории. Ваши действия:

  1. если сосед отказывается предоставлять документацию, то нужно произвести межевание своей территории;
  2. сравнить данные документы (или один из них) со своими, после выявлении ошибки, обратиться в Росеестр с заявлением об ее устранении;
  3. если владелец отказывается полюбовно урегулировать ситуацию – подать иск в суд.
  4. не менее чем за 10 дней до встречи, по поводу и подписания акта межевания, уведомить владельца соседнего ЗУ (допускается отсылка телеграммы с подтверждением получения);
  5. попросить владельца соседнего участка предоставить выпуску из кадастра или межевой план его ЗУ;
  6. составить ;

Важно!

границы, повлекший к захвату территории соседнего ЗУ, наказывается административным штрафом в размере 5 000 рублей. Существует еще один способ решения данной проблемы – это проведение землеустроительной экспертизы.

Она стоит намного дешевле межевания двух ЗУ, но проводится только по согласию обеих сторон.

Споры о границах земельных участков

Наблюдения за судебной практикой, связанной со спорами о земельных учасках показывают, что ноги у них нередко растут, если так можно выразиться, из «пограничного вопроса».

Хотелось бы поделиться некоторыми размышлениями и выводами, сделанными на основе сопоставления действующего законодательства (не всегда достаточно ясного) о надлежащих способах защиты в случае, если по данным государственного кадастра недвижимости границы двух (и более) земельных участков пересекаются между собой (т.е. имеет место наложение земельных участков друг на друга).

Предать эти размышления (давно созревшие) гласности и суду коллег решила в связи с рассмотрением Президиумом ВАС РФ дела 8410/13, ну и открытой здесь темой Прошу прощения у автора, но из-за объема текста посчитала более уместной самостоятельную публикацию.

В настоящее время зачастую земельные участки, несмотря на то, что они поставлены на кадастровый учет и права на них принадлежат определенным лицам, и это даже подтверждается регистрацией в ЕГРП, не имеют надлежащего описания своих границ, пересекаются своими границами или даже полностью налагаются на другие участки. По данным, которые были представлены на Президиуме Государственного Совета в октябре 2012 года, до половины земельных участков надлежащего описания границ не имеют. Нужно сказать, что эта проблема в общем плане во многом предопределена исторически, и в том числе тем способом реформирования системы кадастрового описания и регистрации прав на земельные участки, который был принят в у нас в стране.

Конкретные способы описания и установления границ земельных участков с целью юридической фиксации их как объектов гражданских прав во многом зависят от достижений науки и техники (т.е. это вопрос во многом технический) и принятой системы учета объектов и прав на них, ее местного или централизованного, заявительного или инвентаризационного характера и т.п. Реформа, проводимая в нашем государстве в этой сфере еще с 70-х годов 20 в.

состоит в сведении информации обо всех земельных участках, созданных в разное время, в период действия различного законодательства, с использованием различных способов определения границ, в том числе различных местных систем координат, а иногда и без использования таковых, в единую систему государственного кадастра недвижимости.

Безусловно, это возможно только посредством приведения всей имеющейся информации о границах земельных участков к единому знаменателю и восполнения недостающих данных. Характерная черта этой реформы состоит в том, что построение кадастра недвижимости в целом, а также в части уточнения и восполнения недостающей информации, устранения противоречий в сведениях о земельных участках основано у нас на заявительном принципе.

От предусмотренной ранее законодательством о землеустройстве инвентаризации сведений о земельных участках законодатель практически отказался. Описанное общее направление развития законодательства о кадастровом учете земельных участков проявляется в положениях действующего законодательства о кадастровом учете. Знания этих положений и, главное, умение вычленить из них смысл позволяют преодолеть возникающий в голове юриста диссонанс между доктринальным пониманием земельного участка, законодательным его определением (ст.

11.1 ЗК РФ) и реалиями повседневной жизни, где на каждом шагу встречаются земельные участки «без границ». Закон о ГКН все земельные участки, созданные до 01.03.2008 (даты вступления в силу этого закона), признает ранее учтенными (т.е. существующими) и при отсутствии о них информации в ГКН (статья 45 Закона о ГКН).

Для этих земельных участков предусматривается особая, отличающаяся от постановки на кадастровый учет вновь образуемых земельных участков, процедура внесения сведений о них в ГКН – внесение сведений о ранее учтенных объектах недвижимости (часть 1 статьи 16, части 3, 6, 7 статьи 45 Закона о ГКН, пункты 18, 21 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 № 42).

Особенность этой процедуры состоит в том, что: (1) она может проводиться либо по инициативе кадастрового органа в порядке инвентаризации сведений об объектах прав, зарегистрированных в ЕГРП, либо по инициативе лица, считающего себя обладателем права на соответствующий участок и подтверждающего это право письменными доказательствами, выдававшимися в период формирования (отвода) и предоставления земельного участка (пункт 21 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 № 42, примечание 4 к графе 6 «Дата внесения номера в ГКН» формы кадастрового паспорта земельного участка, утвержденной приказом Минэкономразвития России от 28.12.2012 № 831); (2) сведения о ранее учтенном земельном участке вносятся в ГКН «как есть», т.е.

без проведения нового межевания и уточнения данных о границах участка, без подготовки межевого плана (пункт 2 части 1 статьи 22 Закона о ГКН). Зачастую, однако, в нарушение изложенных правил ранее учтенный участок вместо внесения о нем сведений в ГКН и последующего уточнения его границ ставился на кадастровый учет заново, как вновь образованный либо на кадастровый учет ставился новый земельный участок, по существу образованный из ранее учтенного, но без обозначения этого и без соблюдения правил кадастрового учета при образовании земельных участков (глава 1.1 ЗК РФ, статьи 24, 25 Закона о ГКН). Например, вместо преобразования ранее учтенного земельного участка, в отношении которого имеется ранее возникшее право постоянного (бессрочного) пользования, собственник находящихся на нем объектов недвижимости ставит на кадастровый учет участок, образованный в порядке, предусмотренном пунктом 7 статьи 36 ЗК РФ.

В результате достаточно распространенной является ситуация, когда один и тот же участок поставлен на кадастровый учет дважды или налагается на часть самого себя. Это выявляется, как правило, в тех случаях, когда информация о ранее учтенном участке вносится в кадастр позднее, иным лицом и т.п., но может быть и не выявлено никогда.

Если при внесении сведений о ранее учтенном участке одновременно производится уточнение его границ, с точки зрения результата (появление в кадастре недвижимости сведений о земельном участке с установленными границами) грань между процедурами постановки на кадастровый учет участка как нового и внесением сведений о нем как о ранее учтенном практически стирается. Те нарушения публичных интересов (сохранение непрерывности истории преобразований объектов недвижимости) и соседей (установление границ без согласования со смежными правообладателями), которые имеют место при подобной подмене процедур, очевидно, могут быть устранены без аннулирования кадастрового учета участка (исправление кадастровой ошибки, разрешение спора о границах с соседом).

(3) законодатель не принуждает правообладателей к уточнению границ принадлежащих им участков (заявительный принцип), но стимулирует их к этому, устанавливая запрет на проведение кадастрового учета, выдачу кадастрового паспорта и регистрацию прав в отношении земельных участков, границы которых не уточнены, т.е. когда информация о границах участка в ГКН отсутствует или участок пересекается с границами других участков (части 3, 4 статьи 14, пункт 2 части 2 статьи 26 Закона о ГКН, статья 19 Федерального закона

«О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

). (4) уточнение информации о границах и площади (упорядочение границ) ранее учтенных участков проводится по желанию правообладателя с обязательным проведением межевания, в ходе которого границы межуемого участка должны быть согласованы (признаны) правообладателями смежных земельных участков (части 3, 3.1 статьи 25, часть 3 статьи 38, статьи 39, 40 Закона о ГКН); (5) если правообладатель смежного участка не согласен с предложенным ему описанием границы, отделяющей его участок от межуемого (смежной границы), уточнение данных ГКН о границах участков возможно только по результатам разрешения судом соответствующего спора, т.е.

спора о местоположении смежной границы (спора о границах, межевого спора) (пункт 2 части 1 статьи 22 пункт 9 части 3, пункт 2 части 5 статьи 27 Закона о ГКН). В зависимости от ситуации можно выделить две категории такого рода споров: 1) Спор о фактическом местоположении смежной границы отсутствует.

Такая ситуация как правило имеет место при наличии в описании одного или другого либо всех смежных участков так называемой кадастровой ошибки (статья 28 Закона о ГКН), т.е. по существу недостоверностью кадастровых сведений о земельных участках.

Недостоверность (неправильное отражение на плане участка фактически бесспорной его границы) этих сведений может быть обусловлена как, действительно, ошибками кадастрового инженера, землеустроителя, так и несопоставимостью данных (разные системы координат, способы измерения, погрешность и т.п.) о границах смежных участков. В этом случае задача кадастрового инженера и суда (если смежник не желает изменения сведений о своем участке) состоит в том, чтобы определить указанную сторонами на местности фактическую границу, нанести ее на межевой план и внести сведения о ней в ГКН. 2) Имеет место спор о фактическом местоположении границы, т.е.

на одну и ту же часть поверхности земли претендуют несколько лиц, считая, что она относится к принадлежащим им разным земельным участкам (А считает, что эта часть относится к участку А, Б считает, что к участку Б). Чаще всего подобная ситуация возникает тогда, когда в отсутствие информации о границах ранее учтенных земельных участков на кадастровом плане территории (дежурной кадастровой карте) орган местного самоуправления (иное публично-правовое образование) рассматривает ту или иную территорию как свободную, формирует за ее счет земельный участок и предоставляет его тому или иному лицу. Поскольку в таком случае, происходит по существу

«захват части принадлежащего другому лицу земельного участка»

, отчуждение неуправомоченным лицом части одного участка, как входящей в другой участок, спор о местоположении границы должен, как представляется, рассматриваться как спор о праве, но с некоторыми отличиями: — это не спор о праве на конкретный объект недвижимости, а спор о праве в отношении лишь спорной части поверхности земли (спор о том, к какому из смежных участков эта часть относится по праву); — результатом разрешения такого спора должно быть не исключение записи о праве из ЕГРП (если только не имеет места полное наложение участков друг на друга или один участок не располагается полностью в границах другого), а изменение сведений о местоположении смежной границы двух участков в ГКН (сведений о границах и площади соответствующих участков); — суд как и в рамках спора о праве на конкретный объект может прийти к выводу, что владение спорной частью поверхности земли утрачено истцом, что исковая давность истекла или ответчик является добросовестным приобретателем, что, в отличие от спора о праве на самостоятельный объект недвижимости, должно влечь не отказ в виндикации, а установление границы в соответствии с тем, как она указана ответчиком.

В любом случае, как следует из изложенного, спор о границах земельных участков это спор, направленный на защиту права на земельный участок (именно в этом смысле следует понимать положение пункта 2 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010

«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

и пункта 1 постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 54 «О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество» о том, что к искам о правах на недвижимое имущество относятся иски об установлении границ земельного участка). По этой причине при рассмотрении такого рода споров в полной мере должны применяться разъяснения, содержащиеся в пунктах 52, 53, 56 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010

«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

с той только модификацией, что речь будет идти о корректировке не ЕГРП, а ГКН (данные ЕГРП корректируются автоматически при корректировке данных ГКН об объекте), и не об органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, а о кадастровом органе.

Следовательно: — требование, направленное на установление границы или оспаривание правомерности установления границы либо в целом кадастрового учета смежного (пересекающегося) участка должно рассматриваться в исковом порядке и ответчиком по такому требованию является правообладатель смежного (пересекающегося) участка; — если действия кадастрового органа при проведении кадастровой процедуры не соответствовали требованиям законодательства, они могут быть признаны незаконными (например, впоследствии предполагается предъявление требования о возмещении вреда), однако это не может повлечь каких-либо изменений в сведениях о смежном (пересекающемся) земельном участке, т.е. в рамках применения пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ суд не может обязать кадастровый орган внести соответствующие изменения в ГКН, в том числе аннулировать сведения о кадастровом учете участка; — спор о границе выигрывает тот, кто докажет свое право на «спорную часть»

Что нужно знать о межевании

Межевание территории—это первое что нужно сделать, чтобы в дальнейшем избежать споров о границах земли.

Именно процедура межевания дает возможность владельцу каждого участка законно определить свои границы, и более того, закрепить их.

Проводить определение границ нужно, если в дальнейшем с участком планируется сделать:

  1. получить необходимые документы, которые разрешат проводить строительные работы;
  2. уточнить его границы;
  3. приватизировать;
  4. разделить на несколько отдельных;
  5. получить кадастровый паспорт или другие документы на участок;
  6. провести выделение земли, если она находится в общем владении.

Прежде чем заказать межевание, необходимо убедиться, что на руках есть такой пакет документов:

  • Выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости.
  • Кадастровый документ на участок.
  • Документы, указывающие на наличие права владения землей.
  • Удостоверение личности(паспорт).

Стоит знать, что заказать процедуру межевания имеет право только владелец участка. Лицо, которое взяло в аренду землю не обладает подобным правом.

Судебные споры о границах земельных участков

Правоприменительная практика последних лет свидетельствует, что категория дел, вынесенная в заголовок настоящей статьи, все чаще встречается в судебной практике. По наблюдениям автора статьи, связано это, прежде всего, с тем, что владельцы и собственники земельных участков под влиянием требований государственных и муниципальных земельных органов стали все чаще уточнять границы своих владений, приводить в порядок свою документацию на землю. Работа эта приводит к тому, что владельцы и собственники (часто к изумлению своему) узнают о наложениях границ земельных участков на картах (схемах) и на местности, о кадастровых ошибках, о нахождении своих объектов недвижимости в «чужих» границах и т.п.

Не претендуя на всесторонность исследования в рамках газетной статьи, попытаемся осветить некоторые проблемные вопросы, возникающие по такой категории споров, и сформулировать практические выводы.

Начинающим юристам это может помочь, в том числе, найти правильные подходы к разрешению указанных споров. В силу уже сложившейся судебной практики согласно статье 7 ранее действовавшей редакции Федерального закона от 24.07.2007 N 221ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (с 1 января 2017 года государственный кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред.

от 03.08.2018) «О государственной регистрации недвижимости», а сам закон № 221-ФЗ называется законом «О кадастровой деятельности») к уникальным характеристикам земельного участка отнесены его кадастровый номер, описание местоположения границ и площадь.

Таким образом, внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении площади и (или) границ земельного участка вследствие корректировки местоположения его границ (поворотных точек), по сути, представляет собой распоряжение этим участком, в результате которого право собственности и иные производные вещные права на участок в прежнем виде, определяемом совокупностью уникальных характеристик, прекращаются. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства (пункт 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010

«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

).

В соответствии с абзацем 3 пункта 2 этого же постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об установлении границ земельного участка.

При этом заинтересованное лицо вправе обращаться в арбитражный суд с иском, направленным на изменение границ уже поставленного на кадастровый учет земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.09.2011 № 4275/11). Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного суда Российской Федерации от 07.10.2015 № 305-КГ15-7535 по делу № А41-47432/2012, когда предмет спора связан с пересечением (наложением) земельных участков, сведения о границах одного из которых внесены в государственный кадастр недвижимости, а другого подлежат уточнению, то требования заявителя в таком случае подлежат рассмотрению по правилам искового производства как требование об установлении границ земельного участка. Таким образом, требование об установлении местоположения границ земельного участка является спором о праве.

Требование об установлении границ земельного участка направлено на устранение неопределенности в прохождении границы земельного участка и разрешение спора о принадлежности той или иной его части.

Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в Едином государственном реестре недвижимости. По таким искам ответчиком является смежный землепользователь, поскольку в рамках заявленного требования подлежит установлению смежная граница между земельными участками в соответствии с установленными координатами поворотных точек. Приведенные здесь правовые позиции, сформулированные сложившейся судебной практикой, сразу позволяют сделать определенные первичные выводы при разрешении споров о границах земельных участков: · Подобного рода споры рассматриваются по правилам искового производства, поскольку требование об установлении местоположения границ земельного участка является спором о праве; · Вопрос об установлении (изменении) границ сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков находится в компетенции суда.

Суд может изменять такие границы в установленном законом порядке; · Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в Едином государственном реестре недвижимости; · По искам об установлении (изменении) смежной границы между земельными участками ответчиками являются смежные землепользователи.

Согласно пунктам 1 и 2 ст. 43 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, о котором сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, не соответствуют установленным на основании указанного Федерального закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков (далее – уточнение границ земельного участка).

Если при государственном кадастровом учете в связи с уточнением местоположения части границ земельного участка, которая одновременно является общей (смежной) частью границ других земельных участков, и (или) изменением площади земельного участка требуется внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о смежных с ним земельных участках, орган регистрации прав одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета вносит соответствующие изменения в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о местоположении границ (частей границ) и площади указанных смежных земельных участков. При этом представление дополнительных заявлений о государственном кадастровом учете изменений в сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, в отношении указанных смежных земельных участков не требуется. В указанном случае местоположение границ земельных участков считается согласованным только при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей.

Земельным участком признается часть земной поверхности, имеющая характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (пункт 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации; часть 8 статьи 22 Закона № 218-ФЗ). Границы являются главным индивидуализирующим признаком земельного участка и определяются при выполнении кадастровых работ по межеванию (часть 2 статьи 8 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с частью 8 статьи 22 Закона № 218-ФЗ местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. В соответствии со статьей 21 Закона № 218-ФЗ одним из необходимых документов для кадастрового учета является межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка), а также копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке (если в соответствии со статьей 38 этого же Федерального закона местоположение таких границ подлежит обязательному согласованию и представленный с учетом настоящего пункта межевой план не содержит сведений о состоявшемся согласовании местоположения таких границ). В соответствии с частью 1 статьи 22 Закона № 218-ФЗ межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.

Согласно части 7 статьи 36 ЗК РФ местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

В части 10 статьи 22 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании.

В случае если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка. Из приведенного также можно сформулировать некоторые выводы, важные для понимания порядка разрешения судебных споров о границах (назовем их для краткости так): · Уточнение границ земельных участков может осуществляться во внесудебном порядке (при наличии согласия смежных землепользователей, отсутствии спора); · Межевой план, сформированный по итогам кадастровых работ – неизбежный атрибут иска о границах.

Без информации, содержащейся в нем, суд попросту не сможет сформулировать резолютивную часть своего решения о границах.

В некоторых судебных актах автор публикации даже увидел, что межевой план являлся приложением к судебному решению. Альтернативой межевого плана может выступать только заключение судебной землеустроительной экспертизы, проведенной судом; · Местоположение границ земельного участка в решении суда устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ (так называемых поворотных точек); · При вынесении судебных актов суды не связаны вариантами прохождения границ, предлагаемыми сторонами спора. Суд может установить границы по собственному варианту с учетом максимального баланса интересов сторон.

Такие варианты прохождения границ должны определяться по итогам проведения кадастровых работ или по итогам судебной землеустроительной экспертизы. (Окончание в № ) МИХАИЛ СЛЕПЦОВ, АДВОКАТ, УПРАВЛЯЮЩИЙ ПАРТНЕР АДВОКАТСКОГО БЮРО «СЛЕПЦОВ И ПАРТНЕРЫ», КАНДИДАТ ЮРИДИЧЕСКИХ НАУК, ДОЦЕНТ, ЗАСЛУЖЕННЫЙ ЮРИСТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Источник публикации: информационный ежемесячник «Верное решение» выпуск № 01 (195) дата выхода от 21.01.2019.