Образец заключения опеки на продажу квартиры

Образец заключения опеки на продажу квартиры

Можно ли не подавать заявление


Подача заявления в опеку и последующее получение разрешения на продажу квартиры – обязательная процедура для сделок с недвижимостью несовершеннолетних собственников. Если родители решили не уведомлять опеку и совершить сделки купли-продажи без разрешительных документов, события могут развиваться по одному из следующих вариантов:

  • Если сделка будет доведена до своего логического завершения (какими-либо незаконными путями), но приведет к нарушению интересов несовершеннолетнего лица, ее впоследствии могут признать недействительной. Инициатором могут быть органы опеки и сам ребенок по достижении совершеннолетия.
  • В Росреестре не будет зарегистрирован переход права собственности к покупателю, когда регистратор обнаружит отсутствие разрешения.
  • Договор купли-продажи не будет заверен нотариусом, что является обязательным действием при участии в сделке несовершеннолетних собственников.

Процедура непосредственной подачи заявления в опеку на продажу квартиры не представляет особых сложностей. Главное – собрать правильные сопроводительные документы, которые подтвердят соблюдение интересов несовершеннолетнего собственника.

Какие справки будут более актуальны в вашем случае? Как действовать в случае отрицательного решения ООиП? На бесплатной консультации юристы разберут все спорные моменты и подскажут возможные варианты действий.

При необходимости специалисты готовы обеспечить полное сопровождение дальнейшей сделки купли-продажи или инициировать обжалование отказа в судебном порядке.

Порядок оформления сделки

Пошаговый порядок действий при продаже квартиры определен законодательством и предполагает посещение:

  1. органа опеки.
  2. паспортного стола;

В паспортном столе следует получить справку о зарегистрированных на отчуждаемой жилплощади гражданах. Для и попечительства при продаже квартиры также необходимо подготовить иные обязательные документы и написать заявление:

  1. с обоснованием причины продажи;
  2. указанием на соблюдение всех прав ребенка при совершении сделки.

Заявление о продаже квартиры несовершеннолетнего или доли в ней составляется и подписывается родителем (опекуном) в присутствии государственного представителя. Его можно подать через многофункциональный центр, активно оказывающий в последнее время государственные услуги, в том числе по выдаче предварительных разрешений органов опеки и попечительства.

Для оформления рекомендуется использовать образец и попечительство на совершение сделки купли-продажи.

В квартире есть несовершеннолетние собственники: список документов, чтобы получить разрешение органов опеки на продажу такой квартиры

  • Квартира≫
  • Продажа≫
  • Документы для органов опеки и попечительства
  • Проживём.com≫

Статья обновлена: 7 февраля 2020 г.

Автор статьиГрушина ЕленаРиэлтор с юридическим образованием. Стаж работы — 11 лет Здравствуйте, посетители Проживём.сом. Продолжаю серию статей про документы от собственников для продажи своей квартиры в 2020 году. Здесь я перечислила документы для получения разрешения органов опеки и попечительства.

Здесь я перечислила документы для получения разрешения органов опеки и попечительства. Сразу предупреждаю — в каждом населенном пункте свой административный регламент по работе опеки. В одном отделе опеки потребуют такую-то справку, в другом отделе данную сотрудники сами запрашивают.

Советую заранее посетить отдел опеку и подробно объяснить свою ситуацию, сотрудники скажут какие документы нужны подать именно вам. Обращаться нужно в районную опеку только по месту постоянной прописки ребенка — п. 1 ст. 6 Федерального закона об опеке от 24.04.2008 N 48-ФЗ, ст.

20 ГК и п. 28 Постановления Правительства от 17.07.1995 N 713. В каждой опеке свой график приема граждан — в некоторых можно прийти в любое время, в других только в определенный день недели. Лучше заранее уточните это по телефону.

Еще один момент — если ребенок не является собственником квартиры, а просто прописан, разрешение опеки не требуется. Вот теперь разберемся с документами.

  • Заявление на получения разрешения на продажу; Бланк и образец даст сотрудник опеки. Заявления должны подать ОБА РОДИТЕЛЯ (опекуны/усыновители), даже если они разведены. В случае развода об родителя имеют равные права и обязанности в отношении ребенка — п. 1 ст. 61 СК РФ. Если один родитель лишен родительских прав, в органы опеки ему приходить не нужно — он ни в чем не участвует (п. 1 ст. 71 СК РФ). В этом случае достаточно принести соответствующее решение суда. Если ребенку от 14 до 18 лет, он тоже подписывает заявление — ст. 26 СК РФ. Если ему до 14 лет, присутствие и заявление от него не требуется — ст. 28 СК РФ. Полный список для продажи квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники. Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).
  • Если ребенку взамен покупают недвижимость без ипотеки. Здесь потребуются документы от продавцов покупаемой недвижимости (оригиналы и копии): 1) Согласие собственника на продажу недвижимости. Сотрудник опеки должен удостовериться, что родители ребенка уже нашли ему недвижимость взамен. Поэтому продавец или сам идет в опеку и пишет согласие на продажу своей недвижимости ребенку, или оформляет своей согласие у нотариуса и передает родителями ребенка. Вместо нотариального согласия продавец может предоставить предварительный договор купли-продажи в нотариальной форме. 2) Правоустанавливающий документ и договор основания; 3) Технический паспорт недвижимости; 4) Выписка из домовой книги и справка о технической характеристике (7 и 9 форма); 5) Паспорта собственников и свидетельства о рождении, если в покупаемой недвижимости также есть несовершеннолетний собственник; 6) Свидетельство о браке, если квартирой владеют супруги.
  • Если ребенку взамен покупают недвижимость в ипотеку. При покупке недвижимости в ипотеку, она будет находится в залоге (в обременении) у банка до выплаты сумму долга. Поэтому нужно предоставить согласие ипотечного банка на то, что ребенок будет одним из собственников. Не все банки дают такое согласие, ведь им не выгодно, чтобы в заложенной недвижимости были несовершеннолетний собственник. Если банк не даст согласие, родителям (опекунам) нужно оформить нотариальное обязательство. В этом обязательстве указывается, что родители обязуются выделить долю ребенку после полной выплаты ипотеки и снятии залога. Помимо согласия банка или нотариального обязательства, нужно предоставить документы от продавцов покупаемой недвижимости. Они перечислены выше в первой ситуации.
  • Выписка из домовой книги (форма №9) и справка о технической характеристике квартиры (форма №7); Выписку из домовой книги еще называют справкой о составе семьи или справка о зарегистрированных лицах. В ней перечислены все кто прописан в квартире на данный момент. Если ребенок-собственник не прописан в продаваемой квартире, дополнительно нужна выписка из домовой книги с места его прописки. Обе эти справки может получить только собственник квартиры. Обращаться нужно в паспортный стол, при себе иметь паспорт и правоустанавливающий документ на квартиру. Выписку обычно выдают в день обращения, иногда на следующий.
  • Свидетельство о браке или его расторжении, если родители разведены.
  • Если взамен продаваемой доли ребенку дарят другую недвижимость. Например, родители ребенка не хотят покупать ему недвижимость взамен и просят своих близких родственников, например бабушек и дедушек, подарить ребенку долю в их недвижимости. Или у самих родителей имеется другая недвижимость и они сами дарят долю ребенку, а деньги с продажи забрать себе. В данных ситуациях дарители (тот кто подарит ребенку недвижимость взамен продаваемой) должны прийти в опеку и написать заявление-обязательство. При себе иметь паспорт, правоустанавливающий документ на недвижимость, договор основания, технический паспорт, выписку из домовой книги и справку о технической характеристике (7 и 9 форма).
  • Договор основания на квартиру; Это документ, на основании которого ребенку принадлежит доля в квартире. Если квартиру купили — договор купли-продажи. Если получил по приватизации — договор передачи квартиры в собственность. По наследству — свидетельство о наследстве. И так далее.
  • Правоустанавливающий документ на продаваемую квартиру. Это может быть свидетельства о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН (желательно бумажную). Как заказать выписку из ЕГРН;
  • Паспорта родителей (опекунов/усыновителей), свидетельство о рождении ребенка или его паспорт. От опекуна требуется постановлении об установлении опеки; Как выписать несовершеннолетних детей из квартиры? — инструкция.В каких случаях при купли-продаже квартиры обязателен нотариус?
  • Технический паспорт квартиры; Заказать тех.паспорт могут только собственники недвижимости в БТИ (инструкция) или в МФЦ (инструкция).
  • Если деньги с продажи доли ребенка положить на его банковский счет. В данной ситуации один из родителей должен оформить на имя ребенка счет в любом банке. Если ребенку больше 14 лет, он тоже обязан посетить банк. В итоге нужно предоставить в опеку оригиналы и копии договора на открытие счета, выписку по счету и реквизиты. Все документы должны иметь печать банка. Номер счета указывается в заявлении на получение разрешения.
  • Дополнительные документы. Нельзя просто так продать недвижимость, которой владеет несовершеннолетний. Органы опеки следят за тем, чтобы при сделке не были ущемлены права ребенка — п. 1 ст. 21 Федерального закона об опеке. Поэтому есть несколько вариантов, чтобы получить разрешение: 1) Купить ребенку недвижимость, не хуже продаваемой. 2) Деньги с продажи положить на его банковский счет. 3) Подарить ребенку недвижимость (разрешают редко). 4) Подарить ребенку недвижимость + деньги с продажи положить на счет. Все эти варианты я подробно писала здесь. Дальше я документы разделила по ситуациям:
    • Если ребенку взамен покупают недвижимость без ипотеки. Здесь потребуются документы от продавцов покупаемой недвижимости (оригиналы и копии): 1) Согласие собственника на продажу недвижимости. Сотрудник опеки должен удостовериться, что родители ребенка уже нашли ему недвижимость взамен. Поэтому продавец или сам идет в опеку и пишет согласие на продажу своей недвижимости ребенку, или оформляет своей согласие у нотариуса и передает родителями ребенка. Вместо нотариального согласия продавец может предоставить предварительный договор купли-продажи в нотариальной форме. 2) Правоустанавливающий документ и договор основания; 3) Технический паспорт недвижимости; 4) Выписка из домовой книги и справка о технической характеристике (7 и 9 форма); 5) Паспорта собственников и свидетельства о рождении, если в покупаемой недвижимости также есть несовершеннолетний собственник; 6) Свидетельство о браке, если квартирой владеют супруги.
    • Если ребенку взамен покупают недвижимость в ипотеку. При покупке недвижимости в ипотеку, она будет находится в залоге (в обременении) у банка до выплаты сумму долга. Поэтому нужно предоставить согласие ипотечного банка на то, что ребенок будет одним из собственников. Не все банки дают такое согласие, ведь им не выгодно, чтобы в заложенной недвижимости были несовершеннолетний собственник. Если банк не даст согласие, родителям (опекунам) нужно оформить нотариальное обязательство. В этом обязательстве указывается, что родители обязуются выделить долю ребенку после полной выплаты ипотеки и снятии залога. Помимо согласия банка или нотариального обязательства, нужно предоставить документы от продавцов покупаемой недвижимости. Они перечислены выше в первой ситуации.
    • Если деньги с продажи доли ребенка положить на его банковский счет. В данной ситуации один из родителей должен оформить на имя ребенка счет в любом банке. Если ребенку больше 14 лет, он тоже обязан посетить банк. В итоге нужно предоставить в опеку оригиналы и копии договора на открытие счета, выписку по счету и реквизиты. Все документы должны иметь печать банка. Номер счета указывается в заявлении на получение разрешения.
    • Если взамен продаваемой доли ребенку дарят другую недвижимость. Например, родители ребенка не хотят покупать ему недвижимость взамен и просят своих близких родственников, например бабушек и дедушек, подарить ребенку долю в их недвижимости. Или у самих родителей имеется другая недвижимость и они сами дарят долю ребенку, а деньги с продажи забрать себе. В данных ситуациях дарители (тот кто подарит ребенку недвижимость взамен продаваемой) должны прийти в опеку и написать заявление-обязательство. При себе иметь паспорт, правоустанавливающий документ на недвижимость, договор основания, технический паспорт, выписку из домовой книги и справку о технической характеристике (7 и 9 форма).
Рекомендуем прочесть:  Образец заявления в электросеть

Как прописаться в своей новой квартире Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться.

Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта, комментариями или телефонами: 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ. 40 комментариев Показать остальные комментарии

Порядок продажи жилья

При продаже жилья через опеку обычно имеет место альтернативная сделка – отчуждение жилья без встречной покупки другого объекта одобряется только в редких случаях. При ее проведении необходимо:

  1. подготовить пакет документов для покупателя своей недвижимости;
  2. выбрать объект для покупки и одновременно с этим найти покупателя на свою недвижимость;
  3. получить деньги за проданное жилье и рассчитаться с продавцом.
  4. синхронно оформить договора, подписать акты приема-передачи, передать документы на регистрацию прав собственности;
  5. арендовать банковские ячейки;
  6. подать заявление в ООП и дождаться решения;
  7. провести переговоры, предупредить о том, что осуществляется встречная покупка;
  8. проверить пакет документов, переданный продавцом квартиры;

Если ребенку еще нет 14 лет, то от его имени действует родитель (опекун).

После получения паспорта ребенок самостоятельно участвует в сделке и ставит свою подпись, взрослые лишь письменно подтверждают свое согласие.

Малейшие несостыковки между участниками и ошибки, допущенные ими, приводят к тому, что вся схема рушится.

Учитывая, что срок действия разрешения от ООП ограничен, это становится серьезной проблемой.

О чем говорит закон

Основная идея действующего законодательства состоит в полной защите интересов ребенка.

Дети по возрасту еще не полностью осознают свои права, не могут вовремя обнаружить, что кто-то их нарушает или игнорирует.

Одну из самых больших опасностей для несовершеннолетнего представляет продажа собственности без учета его интересов. При продаже необходимо предоставить несовершеннолетнему взамен жилплощадь, равную или превышающую по размеру (квадратуре, величине доли) предыдущую.

Обязанность озаботиться приобретением равноценного жилья вменяется законным представителям ребенка – его родителям или опекунам (попечителям). За правильным исполнением этой обязанности следят органы попечительства. Важно. Правила, изложенные ниже, необходимы для случаев, когда ребенок является хозяином жилья – единоличным или долевым собственником.
Важно. Правила, изложенные ниже, необходимы для случаев, когда ребенок является хозяином жилья – единоличным или долевым собственником.

Если же ребенок просто прописан, но не имеет прав собственности, то разрешение органов опеки на продажу квартиры не требуется. Разрешение органов опеки и попечительства является доказательством того, что родитель (опекун) надлежащим образом исполнил свою обязанность и учел интересы ребенка при проведении сделки. Если же взрослый решит проигнорировать закон, продать жилье без разрешения, могут наступить следующие последствия:

  • Если сделка пройдет регистрацию, то государство или ребенок, достигнув совершеннолетия, смогут обратиться к компетентному судье и аннулировать договор купли-продажи.
  • Сделка не пройдет государственную регистрацию у сотрудников Росреестра, если регистратор установит, что пакет документов не содержит необходимых разрешений.

Независимо от оснований, покупатель и продавец недвижимости несет массу негативных последствий, которые неизбежно приведут к убыткам и судебным тяжбам.

3. Требование внести на расчетный счет ребенка сумму его доли от продажи квартиры, даже если ребенок получил долю в квартире родственника. Ипотека или дарение?

Часто родители планируют улучшение жилищных условий с помощью ипотеки. Например, семья намерена однокомнатную квартиру поменять на трёшку с доплатой.

Органы опеки могут посчитать такой обмен ухудшением жилищных условий, так как на приобретаемое жилье будет наложено обременение в виде кредита. Если родители не смогут расплатиться по ипотеке, то потеряют квартиру.

Несколько лет назад ситуация осложнялась еще и тем, что банки отказывались в залоговой квартире прописывать ребенка в составе собственников. Однако ситуация изменилась. По крайней мере, ключевые игроки жилищного кредитования разрешают оформлять долю собственности на несовершеннолетнего. А вот позиция органов опеки до сих пор неоднозначна – в разных районных отделениях на подобные сделки реагируют по-разному.Елена Мяло, советник генерального директора ГК «Северная казна»:Многие органы опеки вызывают родителей и начинают уточнять подробности платежей, финансовые возможности, откуда они будут брать деньги на погашение кредита и так далее.

Иногда требуют принести справку 2-НДФЛ или другие документы, которых нет нигде в перечне: предоставить копию трудовой, справки, написать соответствующее письмо. Хотя все это делает кредитная организация.

Если кредит одобрен, значит, банк уже проверил надежность заемщика.По статистике риэлторов, пока количество ипотечных квартир, доля которых принадлежит детям, остается невелико. Родители предпочитают обходной путь – наделить ребенка долей в квартире родственников, и без всяких ограничений взять ипотечный кредит и приобрести квартиру.

Родители предпочитают обходной путь – наделить ребенка долей в квартире родственников, и без всяких ограничений взять ипотечный кредит и приобрести квартиру. Правда, в этом случае органы опеки иногда предъявляют дополнительные требования:Валентина Коломейчук, замначальника отдела организации и контроля деятельности по опеке и попечительству министерства социальной политики Свердловской области:Распространенная ситуация: родители соблюдают имущественные интересы ребенка путем наделения его в порядке дарения части жилого помещения бабушки. Органы опеки соглашаются, но говорят, что сделка дарения — это безвозмездная сделка, поэтому денежные средства, полученные от продажи, необходимо перечислить на расчетный счет ребенка.

Есть судебная практика, в соответствии с которой такая позиция органов опеки и попечительства не верна.

Обращение в органы опеки с предварительным договором купли-продажи

После составления и подписания ПДКП Продавцу понадобится посетить территориальный Орган опеки и попечительства.Сюда приходят оба Законных представителя несовершеннолетнего участника сделки, даже если они уже развелись или не проживают вместе. Совместное посещение требуется потому, что и первый, и второй взрослый должны составить здесь Заявления о выдаче разрешения на продажу квартиры (каждый от своего имени).

Если у человека нет возможности отыскать и привести в ООП второго Законного представителя, ему понадобится обратиться в суд с Иском о признании гражданина пропавшим без вести. Например, это необходимо, когда родитель не проживает с семьей, и место его нахождения неизвестно.

Без соответствующего судебного постановления сотрудники ООП могут настаивать на том, чтобы в учреждение был приведен 2-ой родитель, усыновитель, опекун или попечитель.Обратиться в ООП в одиночку Законный представитель может только в том случае, если у него на руках имеется:

  1. свидетельство о признании партнера недееспособным или ограниченно дееспособным.
  2. свидетельство о смерти партнера;
  3. свидетельство о лишении партнера прав родителя, усыновителя, опекуна или попечителя;

Если несовершеннолетнему участнику сделки уже исполнилось 14 лет, он посещает Органы опеки вместе со своими Законными представителями и подает от своего имени отдельное Заявление о выдаче разрешения на продажу квартиры.

Если решение о продаже было принято Законными представителями ребенка, а сам он согласен с отчуждением, он также составляет в ООП письменное согласие с планируемой сделкой. Недееспособные или ограниченно дееспособные лица не посещают никаких учреждений и не оформляют никаких документов, т.к.

за все это ответственны их родители, усыновители, опекуны и попечители.Вместе с предварительным договором купли-продажи в ООП понадобится принести следующие основные документы:

  1. паспорта обоих Законных представителей;
  2. свидетельство о браке или о расторжении брака между Законными представителями;
  3. свидетельство о рождении или паспорт Опекаемого лица;
  4. письменное согласие на проведение сделки от законных представителей или ребенка-собственника старше 14 лет (составляется в самом ООП в зависимости от того, кто выступал инициатором купли-продажи).

Для отчуждаемой и вновь приобретаемой квартиры предоставляются (в отдельных комплектах):

  1. выписка из ЕГРН о праве собственности;
  2. правоустанавливающий документ (свидетельство о наследовании, договор купли-продажи и пр.);
  3. технический и кадастровый паспорт;
  4. справка о стоимости объекта;
  5. банковские реквизиты и лицевые счета участников сделки.
  6. выписка из домовой книги о прописанных и временно выписанных лицах;
  7. справка их жилищно-эксплуатационного управления об отсутствии коммунальных долгов;

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

Напишите свой вопрос и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут и бесплатно проконсультирует. Ваш вопрос *

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут.

Ваше имя Номер телефона *

Ваш город (регион) *

Спасибо, Саша!

Ваша заявка принята Ожидайте звонка юриста в течение 5 минут Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

(Пока оценок нет)

Загрузка.

Автор статьиЮрист-консультант по семейному праву.Рейтинг автораНаписано статей595

Ситуация №1 — Выделить ребенку аналогичную долю в покупаемой взамен недвижимости

  • При покупке квартиры в новостройке (строящемся доме). Дело в том, что так как дом еще не построен, то и долю ребенку в ней выделяется не сразу. И не факт, что дом будет построен вовремя. Почти всегда Застройщики не укладываются в сроки. Поэтому многие опеки отказывают. В каждой опеке свои требования к Застройщику. Не каждого она одобрит. Например, покупка должна оформляться только по договору долевого участия или уступки прав. Потому что в данном договоре можно сразу указать долю ребенка и он проходит гос.регистрацию — ст. 48 Федерального закона о регистрации недвижимости. Не подойдут Застройщики, которые продают квартиры по договору паенакопления (ЖСК) и предварительному договору купли-продажи. Если опека одобрит Застройщика, то доля ребенка по метражу должна быть минимум такой же, что и в продаваемой — как и в ситуации на вторичном рынке. Некоторые в интернете пишут, чтобы дом был построен минимум на 70%. У в Санкт-Петербурге опека на это не обращает внимание, поэтому подробно писать об этом не могу.
  • При покупке квартиры в ипотеку. Большинство органов опеки очень не любит такой случай. Многое зависит от города. Например, в Москве местные опеки всегда отказывают. В Санкт-Петербурге разрешают, но не все. Во-первых, не каждый ипотечный банк согласится на то, чтобы ребенок был одним из собственников. Во-вторых, даже если банк и согласится (например, Сбербанк), то квартира (а значит и доля ребенка) будет в залоге/обременении — ст. 1 и ст. 19 Федерального закона об ипотеке от 16.07.1998 N 102-ФЗ. Опека считает, что при залоге на долю ребенка ухудшаются его права. Хотя Верховный суд не видит в этом проблем — Определение от 6 августа 2013 г. № 24-КГ13-4. Опека может разрешить, если будут улучшения жилищных условий для ребенка. А именно: 1) Ему выделят долю бОльшим метражом. 2) Квартира будет просторней и в ней больше комнат. 3) Доп.условие — вся сумма с продажи квартиры пойдет на покупку новой как первоначальный взнос. Тогда опека оформит два постановления — на разрешение продажи доли ребенка и на залог его доли в покупаемой квартире.
  • При покупке другой квартиры (в том же городе/нас.пункте). Здесь я имею в виду покупку на вторичном рынке и без ипотеки. Это самое распространенное требование, на которое опека легко дает разрешение. В данной ситуации для органа опеки главное, чтобы в новой купленной квартире доля ребенка была не меньше ПО МЕТРАЖУ, чем в продаваемой. Например, продается однокомнатная квартиру в 40 кв.м. Доля ребенка в ней 1/6, то есть примерно 7 кв.м. Родители (опекуны) ребенка обязаны выделить ребенку минимум те же 7 кв.м. в новой квартире. В данной ситуации они получат разрешение на продажу. Конечно, лучше всего когда покупается квартира с бОльшим метражом и количеством комнат, а ребенку выделяется бОльшая доля. В такой ситуации легко получить разрешение. А так, опека не сильно обращает внимание на общий метраж новой квартиры. Главное — это соблюдение метража для ребенка. С другой стороны, по закону и логике нужно смотреть не на метраж, а на стоимость продаваемой и покупаемой квартиры. И уже исходя из разницы в стоимости, определять долю ребенка. Такая же позиция и у судов. Например, у ребенка имеется 1/4 однокомнатной квартиры. Площадь квартиры — 50 кв.м. Значит у ребенка 12,5 кв.м. Квартиру продают за 4 млн. руб., а взамен покупают более просторную и в новом доме — в 60 кв.м. за 7 млн. руб. Получается, доля ребенка в старой квартире оценена в 1 млн. руб. Значит, из-за разницы в цене доля ребенка в покупаемой квартире должна быть 1/7, что равно 8,5 кв.м. Но у опеки свои требования.
  • При покупке комнаты в коммуналке. Опека считает, что комната в коммуналке хуже, чем доля в отдельной квартире. Ведь в коммуналке общий коридор, кухня и туалет. Можно получить разрешение, если у ребенка будет бОльший метраж. Например, ребенку выделили по мат.капиталу долю в 1/10 в квартире в 40 кв.м. По метражу получается около у него около 4 кв.м. Если ему купят отдельную комнату, например, в 14 квадратов, то органы опеки, возможно, дадут разрешение.
  • При строительстве частного дома. Некоторые родители хотят продать квартиру, и построить частный дом на своем участке. Затем в нем же и выделить долю ребенку. Опека точно не даст разрешение в таком случае. Можно деньги с продажи положить на счет ребенка (разрешают не везде), а лучше деньги на счет + подарить ему какую-либо недвижимость.
  • При покупке частного дома. Опека будет смотреть на год постройки дома и его нынешнее состояние. При покупке дома как и с квартирами — в нем нужно выделить ребенку минимум тот же метраж, что и в продаваемой квартире. Был у меня один случай, когда опека дала разрешение на продажу квартиры с покупкой более дешевого частного дома. Дом находился в 50 км от города и был не в лучшем состоянии. Разрешение дали, т.к. ребенок болел астмой. К документам приложили справку от врача. Комиссия в опеке посчитала, что астматику будет лучше на месте с более чистым воздухом. Да и родители обещали со временем сделать ремонт с разницы в цене.
  • При покупке недвижимости в другом городе/области. В данной ситуации опека будет смотреть не на метраж доли ребенка (писала об этом выше), а на кадастровую стоимость продаваемой и покупаемой недвижимости. То есть ребенку нужно выделить долю в покупаемой недвижимости как минимум за ту же стоимость. Лучше ее увеличить. Кадастровую стоимость можно узнать в интернете и бесплатно — инструкция по ссылке. Чаще всего кадастровая стоимость не соответствует рыночной. Поэтому вместо нее в опеку можно предоставить оценки каждой недвижимости. Ситуация №1 из практики: семья из Санкт-Петербурга решила переехать в Москву. Их квартира была 50 кв.м. На нее нашли покупателя за 6 млн. руб. Доля ребенка была 1/4 (12,5 кв.м.), то есть его доля оценена в 1,5 млн. руб. В Москве нашли квартиру поменьше и дороже — за 7 млн. руб. за 40 кв.м. Органы опеки дали разрешение, когда родители предложили выделить долю ребенку в 2 млн. руб., хоть и получилось у него 11 кв.м. Ситуация №2: Мать с ребенком из Казани решили переехать в Санкт-Петербург. В Казани они продавали однокомнатную квартиру, где доля ребенка была оценена в 2 млн. руб. Опека дала разрешение, хоть взамен ребенку купили комнату в коммуналке. Но комната стоила уже 3 млн. руб.

Отказ ООиП

Бывает, что органы опеки отказывают в разрешении на продажу.

Обычно это происходит, если есть подозрение, что имущественное положение вашего подопечного ухудшится в результате проведения сделки. В таком случае можно попробовать поискать дополнительные аргументы в пользу продажи. Если получить разрешение все-таки не получается, можно обратится с иском в суд в течение трех месяцев с момента получения отказа.

Если получить разрешение все-таки не получается, можно обратится с иском в суд в течение трех месяцев с момента получения отказа. Смотрите видео об отказе органов опеки на продажу квартиры несовершеннолетнего:

Выдача разрешения

Правила выдачи справки из органов опеки различаются в зависимости от законодательства регионов.

В большинстве случаев разрешение выдается через 14 дней.Решение отдела опеки может быть как положительное, так и отрицательное. В случае получения положительного решения, документ выдается в письменной форме.Под разрешением понимается акт органа местного самоуправления (приказ или постановление).

Документ должен содержать подпись главы и печать органа местного самоуправления.

Документация для получения согласия на продажу

Документы, которые необходимо представить для получения разрешения:

  1. правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, свидетельство о правах на наследство, акт о приватизации);
  2. выписка из домовой книги (выдается паспортным столом);
  3. технический паспорт из БТИ;
  4. заявление и согласие законных представителей;
  5. документация законных представителей;
  6. сведения о стоимости объекта (справка из БТИ или оценочный отчет);
  7. бумажный экземпляр выписки из ЕГРН;
  8. документ о рождении несовершеннолетнего;
  9. документы на приобретаемую квартиру.
  10. договор об открытии счета на имя ребенка (если средства будут перечисляться на счет);

Заявление подается от родителей совместно. Второй родитель должен также поставить подпись.