Права и обязанности арендатора земельного участка

Права и обязанности арендатора земельного участка

Комментарий к Ст. 22 ЗК РФ


1. Поскольку отношения по поводу аренды земельного имущества подчиняются общим требованиям, которые предъявляет гражданское законодательство к арендным отношениям, то и основу законодательного регулирования, наряду с земельным законодательством, составляет ГК — разделы, регулирующие те или иные вопросы обязательственных отношений . Особенности аренды земельных участков регулируются земельным законодательством.

——————————— Раздел III ГК: гл. с 21 по 29, § 1 и некоторые положения § 4 гл. 34 «Аренда» разд. IV «Отдельные виды обязательств».

Гражданский кодекс определяет объект аренды, понятие арендодателя, устанавливает форму договора аренды, общие требования к срокам его заключения, основные условия его выполнения. Все эти вопросы мы рассмотрим последовательно в преломлении к особенностям правового регулирования аренды земельных участков.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.

606 ГК). Таким образом, арендатору переходит право владения и пользования (или только пользования). Арендатор, получив землю в аренду, владеет ею и пользуется, т.е.

извлекает из нее полезные свойства и приобретает по закону и в соответствии с договором право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные им в результате использования земли.

За собственником же остается право распорядиться земельным участком, но с условием соблюдения законодательных и договорных требований, предъявляемых к арендодателю. Право предоставления земельного участка в аренду принадлежит его собственнику.

Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. При предоставлении земли в аренду в качестве арендодателя договор подписывает или собственник, или лицо, им управомоченное, или лицо, собственником не являющееся, но управомоченное законом сдавать землю в аренду. От имени юридического лица в отношения по поводу аренды (данное правило распространяется и на арендатора) вступает его орган управления, управомоченный принимать решения по поводу распоряжения землей.

В зависимости от вида юридического лица вполне возможен и даже целесообразен такой вариант, когда решение о сдаче в аренду земли принимает общее собрание участников (или их представителей), а в качестве стороны в договоре аренды от имени юридического лица и по решению общего собрания выступает доверенное лицо — председатель или иной руководитель исполнительного органа юридического лица. Но поскольку земля может находиться также в государственной или в муниципальной собственности, то в качестве арендодателя нередко выступают государственные и муниципальные органы. Эти органы не входят в разряд собственников земли, а управомочены законом сдавать в аренду земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Арендатором, как и арендодателем, может быть любое юридическое (в том числе иностранное или с иностранным участием) или физические лицо (в том числе иностранцы и лица без гражданства), обладающее земельной правоспособностью.

Земельное и гражданское законодательство предоставляет право сдачи имущества в аренду российским и иностранным физическим и юридическим лицам. В то же время комментируемой статьей подчеркивается положение, что иностранным субъектам земельные участки предоставляются в аренду.

2. Земельные участки не всегда могут быть предметом договора аренды. Помимо ограничения, установленного ЗК, о котором говорится в п. 2 комментируемой статьи, в соответствии со земельные участки не могут выступать в таком качестве в договоре финансовой аренды (лизинга).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.

К этим особенностям обращается и . К ним относятся особые условия предоставления в аренду и использования арендуемых земель различных категорий; особенности аренды земельных долей и др. В гражданском же законодательстве, кроме аренды собственно земельного участка, земельный участок попадает в поле зрения правового регулирования арендных отношений при аренде недвижимости.

Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения регулируются . На основании этой статьи арендатору переходит право на часть земельного участка, на котором находится арендуемая недвижимость, и на ту его часть, которая необходима для обеспечения использования недвижимости.
На основании этой статьи арендатору переходит право на часть земельного участка, на котором находится арендуемая недвижимость, и на ту его часть, которая необходима для обеспечения использования недвижимости. Участок земли переходит арендатору на праве аренды или ином предусмотренном договором аренды праве, если земля находится в собственности арендодателя или в пользовании (но не в аренде).

Участок переходит арендатору на праве пользования, если в договоре не определено право, на основании которого он передается арендатору.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям его использования, установленным законом или договором с собственником земельного участка. Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. То есть он должен быть отграничен в натуре и его границы должны быть отражены на плане, который хранится в органах местной государственной администрации.

Целевое назначение земель предполагает, что при предоставлении их в аренду оно не изменяется и что арендатор, как и собственник, должен соблюдать установленный законом особый режим использования этих земель (это касается прежде всего земель сельскохозяйственного назначения, лесов, вод, земель рекреационного и оздоровительного назначения, земель санитарных и водоохранных зон). Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме. Кроме того, он . Государственная регистрация договора аренды земельного участка производится на основании , а также ст.

164 «Государственная регистрация сделок» ГК.

В соответствии со ст. 164 сделки с землей (а предоставление земли в аренду является сделкой) подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, которые предусмотрены ст. 131 ГК и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Данным законом является ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

При толковании норм ГК следует исходить из того, что государственной регистрации подлежат вещные права на недвижимость — право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные вещные права, но не подлежат самостоятельной регистрации права сторон по сделке. В соответствии с ГК арендные отношения — это отношения обязательственные, вне зависимости от объекта аренды.

Более того, ГК, регулируя отношения аренды, равно как и иные отношения, урегулированные разд. III, говорит об обязательственных отношениях либо об обязательстве, но не об обязательственных правах. Гражданский кодекс не устанавливает регистрации права аренды, но устанавливает обязанность регистрации договора аренды (см., например, ст.

651 ГК), т.е. регистрации сделки с недвижимостью, в соответствии со ст.

ст. 131 и 164 ГК. Как уже было сказано, основой арендных отношений наряду с законом является договор.

Отсюда следует, что на договор аренды распространяется действие ст.

425 ГК, на основании которой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (ст. 425 ГК). В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК заключенным договор аренды земельного участка считается с момента его регистрации. Гражданским кодексом предусмотрены гарантии выполнения обязательства по передаче арендодателем арендованного имущества в срок.
Гражданским кодексом предусмотрены гарантии выполнения обязательства по передаче арендодателем арендованного имущества в срок.

На основании п. 3 ст. 611 этого документа, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре срок, а в случае если такой срок не указан — в разумный срок, арендатор вправе истребовать у него это имущество в соответствии со ст. 398

«Последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь»

ГК и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

3. Как правило, договор аренды земельного участка заключается на определенный срок. С его истечением прекращаются и обязательства по договору — земельный участок возвращается во владение и пользование собственника, а арендатор перестает владеть и пользоваться им.

Другой вариант — договор перезаключается с тем же арендатором. Пункт 3 комментируемой статьи в случае аренды земельных участков специально устанавливает, что преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей, принадлежит арендатору.

Арендные отношения могут закончиться и досрочно (о прекращении договора аренды см. ст. 46 Кодекса и комментарий к ней).

Общее условие следующее: договор аренды заключается на срок, .

То есть срок устанавливают стороны, заключающие договор.

3.1. Пункт 3.1 комментируемой статьи устанавливает ограничение срока договора аренды, если в аренду передается зарезервированный земельный участок. Данная норма в целом следует положению п.

3 ст. 610 ГК, согласно которой законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Для зарезервированных земельных участков ЗК установил не предельный срок договора аренды, а скорее критерий его определения (до окончания срока резервирования).

С точки зрения определения соотношения срока резервирования участка и срока договора аренды такого участка целесообразно обратить внимание и на следующие положения п.

3 ст. 610 ГК. С одной стороны, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

С другой стороны, договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Обратим внимание на то, что норма о сроке договора аренды не связывает срок аренды с последующим изъятием зарезервированного земельного участка.

То есть договор аренды зарезервированного земельного участка прекращается с прекращением срока резервирования при любых обстоятельствах — изымается земельный участок или нет. В случае же, если изъятие земельного участка не следует, после прекращения срока договора аренды должно действовать правило п.

3 комментируемой статьи, а именно преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка (за исключением случаев, предусмотренных комментируемой статьей) принадлежит прежнему арендатору. 4. Нормативные правовые акты, указанные в п.

4 комментируемой статьи, пока не приняты.

Размер арендной платы в настоящее время во многом зависит от правил, установленных на уровне нормативных правовых актов субъекта РФ, если речь идет о земельных участках, находящихся в государственной собственности до ее разграничения. Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, собственности субъекта РФ, муниципальной собственности, может определяться на основании норм, установленных соответствующими государственными или муниципальными образованиями.

5 — 6. Земельный кодекс предоставляет арендатору, за изъятием некоторых случаев, те же права по использованию земельного участка, что и собственнику (см. ст. 40 Кодекса и комментарий к ней). Арендатор вправе заложить право аренды, при этом он вправе отчуждать договор аренды с переводом на приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом, с предварительным уведомлением банка.

В данном случае при залоге права аренды и при его отчуждении договором может быть предусмотрено предварительное уведомление об этом арендодателя. Граждане, использующие земельные участки на праве аренды, имеют право на компенсацию средств, вложенных в целях повышения плодородия почв (улучшение земельного участка), при добровольном отказе от земельного участка и на возмещение убытков в случае выкупа у собственника этого участка для государственных или муниципальных нужд.

Граждане, использующие земельные участки на праве аренды, имеют право на компенсацию средств, вложенных в целях повышения плодородия почв (улучшение земельного участка), при добровольном отказе от земельного участка и на возмещение убытков в случае выкупа у собственника этого участка для государственных или муниципальных нужд.

Возникает вопрос: должен ли арендатор информировать арендодателя о совершении им действий, право на которые он имеет по договору? Разумеется, должен, ведь арендодателю надо иметь представление о том, что происходит с его собственностью, иначе ему будет трудно отстаивать свои права при незаконном использовании арендованного участка или его использовании, не предусмотренном договором.

К правам арендатора относится также право на расторжение договора и (или) возмещение убытков, вызванных задержкой предоставления земельного участка (ст. 611 ГК). Для арендодателя в данном случае наступает ответственность за неисполнение обязательств по договору по гражданскому законодательству.

На основании ст. 612 ГК в случае обнаружения недостатков арендованного имущества арендатор вправе по своему выбору: ——————————— Это может быть в данном случае наличие зараженных земель, соседство экологически вредного производства, не позволяющее, например, использовать землю, арендованную для сельскохозяйственных целей, либо, если земля арендована под строительство, недостатком может быть признана структура почвы, не дающая возможности произвести это строительство.

— потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения этих недостатков (например, путем проведения рекультивации земель), либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков; — удержать сумму понесенных им расходов, связанных с устранением данных недостатков, из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; — потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, на основании данной статьи может предоставить арендатору другой аналогичный земельный участок, без обнаруженных недостатков, или безвозмездно произвести улучшение земельного участка (если это, конечно, возможно).

Если требования арендатора удовлетворяются не полностью или сумма удержанных им из арендной платы расходов не покрывает причиненных убытков, он вправе потребовать у арендодателя . Гражданский кодекс, помимо названных, предоставляет арендатору следующие права: — с согласия собственника сдавать арендованное имущество в субаренду (ст. ст. 615, 618 ГК); — передавать свои права и обязанности по аренде имущества другому лицу (перенаем); — отдавать арендные права в залог; — вносить арендные права в качестве взноса в уставный капитал или в качестве паевого взноса в имущество юридических лиц.

Еще одно важное право, предоставленное арендатору на основании ГК: если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях . В соответствии с ГК за арендатором сохраняются все права по договору аренды и в случае перехода права собственности на земельный участок другому лицу (ст.

613 ГК). Так же как и права, обязанности арендатора можно разделить на обязанности по исполнению договора и обязанности по использованию земли. Те и другие обязанности могут совпадать.

В том, что касается использования земли, арендатор несет те же обязанности, что и собственник, владелец и пользователь. Единственное отличие от собственника — это то, что последний должен своевременно предоставлять в соответствующую администрацию установленные законодательством сведения (если администрация и арендодатель не одно и то же лицо), которые, в свою очередь, арендатор передает собственнику.

В равной степени на арендатора распространяется и ответственность за нарушение земельного законодательства.

Договор аренды дополняет и конкретизирует положения законодательства, — в частности, точно определяет цель аренды земли.

При этом договор не должен противоречить законодательству: в случае разногласий действует норма закона.

В части исполнения условий договора на арендаторе лежат следующие обязанности: — ; — ; — . Если на арендуемом имуществе лежат обременения, связанные с правами третьих лиц на земельный участок (сервитут, право залога), то арендатор не вправе прекратить или изменить эти права, но арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех таких правах третьих лиц.

Неисполнение этой обязанности дает арендатору . Помимо прямо предусмотренных законодательством, в договор могут быть включены дополнительные гарантии исполнения договора и ответственность за его неисполнение как арендатором, так и арендодателем.

Сделать это можно на основании норм ГК, регулирующих вопросы обеспечения исполнения обязательств и ответственности за их неисполнение (разд. III ГК). (см. ст. 46 Кодекса и комментарий к ней). Арендодатель имеет право потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения последним сроков внесения, если иное не предусмотрено договором аренды.

При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд ().

Гражданский кодекс не упоминает о праве арендодателя распорядиться арендованным земельным участком, т.е.

продать, обменять, подарить, заложить его и т.д., но это право принадлежит ему как собственнику имущества и с передачей земли в аренду не прекращается.

Единственное, что следует заметить, — права арендатора при переходе права собственности к другому лицу остаются неизменными, что и . На основании ГК арендодатель обязан: — передать арендатору земельный участок в сроки и в состоянии, которые соответствуют условиям договора и назначению земельного участка.

На основании ГК арендодатель обязан: — передать арендатору земельный участок в сроки и в состоянии, которые соответствуют условиям договора и назначению земельного участка. Земельный участок передается вместе со всеми принадлежностями, необходимыми для его использования.

В том случае, если земельный участок и принадлежности сопровождают определенные документы, последние также должны быть переданы арендатору; — предупредить арендатора о правах третьих лиц на участок. Если арендодателем являются государственные или муниципальные органы, то они обязаны : ——————————— Здесь перечислены обязанности, не потерявшие силу с изменением гражданского и земельного законодательства.

— передать арендатору землю в состоянии, соответствующем условиям договора по площади угодий и качеству, указанным в приложении к договору; — содействовать по заявкам арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству; — в случае смерти арендатора до истечения срока аренды перезаключить договор аренды с одним из его наследников при его согласии стать арендатором; — возмещать по истечении срока аренды полностью или частично расходы по освоению земель и улучшению качества сельскохозяйственных угодий, понесенные арендатором. Гражданский кодекс предусматривает ответственность арендодателя и в других случаях, кроме тех, что были перечислены в связи с правами арендатора. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал о них ().

В то же время арендодатель не несет ответственности за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества. В любом случае, будь то прямое нарушение прав арендатора, установленных договором или законом, либо косвенное нарушение, связанное с неисполнением арендодателем норм земельного законодательства, арендатор вправе обратиться за восстановлением своих прав в суд.

7. Изыскательские работы, упомянутые в п. 7 комментируемой статьи, связаны с существенным нарушением состояния земли. Поэтому данной статьей установлены особые требования к арендатору по восстановлению земли.

Отношения в этой области урегулированы в настоящее время Приказом Минприроды России и Роскомзема от 22 декабря 1995 г. N 525/67

«Об утверждении основных положений о рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы»

.

——————————— БНА. 1996. N 4. 8. Соблюдение права преимущественной покупки означает, что при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, данный участок сначала должен быть предложен арендатору участка.

В случае отказа арендатора участок может быть продан иным лицам. 9. Пункт 9 комментируемой статьи определяет условия распоряжения арендатором правом аренды земельного участка и передачи им в субаренду участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Особые условия распоряжения правом аренды земельного участка предусмотрены в настоящее время, в частности, пунктом 19 статьи 14 Федерального закона

«Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

.

Пунктом 19 статьи 14 данного Федерального закона установлено, что в случае расторжения соглашения об организации строительства олимпийских объектов федерального значения права и обязанности по договору аренды земельного участка, предоставленного для строительства олимпийского объекта федерального значения, подлежат передаче корпорации в порядке и на условиях, которые определены соглашением. 10. Согласно ГК законными представителями несовершеннолетних наследников земельных участков являются их родители, усыновители или опекуны.

Исходя из содержания дееспособности, установленного , совершеннолетием граждан, за которым наступает их полная дееспособность, является 18-летний возраст. 11. Перечень изъятых из оборота земель или земельных участков установлен . Пунктом 11 комментируемой статьи подчеркивается то обстоятельство, что возможность передачи земельных участков, изъятых из оборота, не исключается совсем, но она должна быть прямо определена федеральным законом.

Навигация по записям © 2019-2020 Земельный кодекс Российской Федерации (ФЗ №136) со всеми изменениями и дополнениями.

Комментарий к статьям ЗК РФ.

Арендатор

Эта сторона может быть представлена гражданами и юридическими лицами.

имеет право:

  1. Сдавать участок в субаренду и переуступать право аренды (если это не запрещено договором аренды);
  2. Получать приоритет при выкупе муниципальных и государственных участков, если на них находятся принадлежащие арендатору сооружения (ст. 36 ЗК).
  3. Проводить мелиорационные работы, строить искусственные водоемы, проводить инфраструктуру и коммуникации;
  4. Пользоваться предоставленным имуществом;
  5. Требовать от арендодателя поддержания приемлемого состояния земельного участка;
  6. Получать приоритет при продлении аренды;
  7. Получать прибыль с собственности;
  8. Строить сооружения, если это не запрещено договором;

Законодательство налагает на арендатора обязанности, связанные с добросовестным использованием участка:

  • Сохранять окружающую среду, препятствовать повреждению почв и растительности.
  • Использовать вверенное имущество только в рамках целей, оговоренных в договоре и установленных в законах;
  • Своевременно платить арендную плату. При просрочке выплат два раза и более арендодатель может обратиться в суд;
  • Вернуть по истечении срока договора имущество в его первоначальном виде с поправкой на естественный износ;

Список прав и обязанностей сторон может быть расширен и изменен в соответствующих пунктах договора.

Перечисленные выше законодательные нормы действуют по умолчанию в тех случаях, когда дополнительные условия по объектам этих норм не оговариваются. Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-80-59, Санкт-Петербург +7 (812) 309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/pravo-arendy-zemelnogo-uchastka.html

Аренда земельного участка

Энциклопедия Сервиса бесплатных юридических консультаций » Земельное право » Землеустройство » На сегодняшний день одним из самых распространенных способов владения земельными участками признается аренда. На сегодняшний день одним из самых распространенных способов владения земельными участками признается аренда.

Подобный правовой механизм представляет собой срочное право пользования землей при обязательном составлении договора между участниками сделки. Непосредственная регламентация данного вопроса осуществляется как ГК РФ, который включает основные правила о составлении договора аренды между участниками, так и ЗК РФ, где прописаны все юридические тонкости сдачи земли в аренду.

Арендаторы земли, землепользователи и землевладельцы

В земельном праве отдельной группой выделены такие участники данного вида – это арендаторы, землепользователи, землевладельцы.

Арендаторы – это временные распорядители земельных зон, которые при оформлении соответствующего соглашения получают право на полноценную эксплуатацию территории, за исключением возможности использовать землю в качестве объекта юридически значимых сделок – , мены, дарения. Данная сделка относится к категории возмездных, то есть арендатор вносит плату за использование территории.

После , полномочия гражданина в отношении надела автоматически завершаются. Арендатором может стать гражданин, достигший совершеннолетнего возраста и располагающий необходимыми средствами для внесения арендной платы.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: в Москве, в Санкт-Петербурге, по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Землепользователи – лица, владеющие площадью по праву постоянного (бессрочного) пользования.

Примером могут являться , которые предоставляются людям в эксплуатацию в бессрочном порядке. Такие территории передаются в распоряжение кооперативных сообществ или , а уже внутри сообщества передаются членам объединения.

То есть, землепользователем может стать участник подобной организации. В случае выхода из товарищества, теряется. Землевладельцы – это граждане, владеющие территорией по праву пожизненного наследуемого .

Права и обязанности арендаторов, землепользователей и землевладельцев земельных участков оговорены в главе 6 ст. , , Земельного кодекса РФ.

Основные права арендатора

  • Право аренды земельного участка является активом и может выступать для залога или для паевых взносов.
  • Если арендодателем земельного участка является муниципальные и государственные органы, тогда в случае выставления его на продажу арендатор имеет преимущественное право выкупа данного участка. Исключение составляет только случай, если на указанном участке земли расположены строения с другим собственником. Того преимущественное право выкупа приобретается ими.
  • В случае смерти арендатора происходит наследование прав и обязанностей по заключенному договору. Арендодатель не имеет права отказать наследнику в продолжении действия договора, если только арендодатель не сумеет доказать тот факт, что заключение договора аренды было обусловлено исключительно личными качествами арендатора.
  • Изменение собственника участка не может быть основанием для прекращения ранее заключенного договора аренды.
  • По завершению срока аренды арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора.
  • Досрочное расторжение договора аренды может наступить в том случае, если арендодатель скрыл реальные недостатки участка, которые препятствуют заявленной (оговоренной) в договоре деятельности арендатора. В этой статье вы можете подробнее прочитать о .
  • Право на использование для собственных нужд полезные ископаемые, расположенные на участке, подземные и другие источники пресной воды.
  • Право на ведение на участке хозяйственной деятельности, не нарушающей законы РФ.

  • По согласованию вести различные работы по мелиорации, осушению, обводнению территории.
  • Арендатор по собственной воле может передать право аренды третьему лицу.
  • Право на сдачу всего участка или его части в субаренду третьему лицу.

Передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка

В соответствии с ч.

5 ст. 22 Земельного кодекса РФ дополнительно установлено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог.

При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Право долгосрочной аренды может быть продано в порядке обращения взыскания на имущество должника (ч.10 ст.89 Закона об исполнительном производстве). Заключение нового договора аренды с арендодателем не требуется. Передать свои права и обязанности по договору аренды возможно только в полном объеме. Нельзя переуступить часть (долю) арендных обязательств (ст.384 ГК РФ).

Нельзя переуступить часть (долю) арендных обязательств (ст.384 ГК РФ). Действующее законодательство не предусматривает возможность выдела долей в имущественных правах.

Уступка доли права аренды противоречит смыслу ч.5 ст.22 Земельного кодекса, согласно которой в результате уступки прав и обязанностей по договору аренды происходит перемена лиц в обязательстве.

Соглашение о передаче прав (уступке) прав и обязанностей по договорам аренды (договоры перенайма) подлежит государственной регистрации (ст.389, 391, 615 ГК РФ). На основании ч.3 ст.15 Закона №218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется по заявлению: правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, — при государственной регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения; или сторон договора — при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора. Сделка по передаче прав и обязанностей по договору аренды не является сделкой об обременении (ограничении), а является сделкой по передаче уже существующего обременения (ограничения) права.

Данная сделка по передаче прав и обязанностей по договору является двусторонней сделкой и регистрируется на общих основаниях по заявлению обеих сторон договора. Государственная пошлина за государственную регистрацию сделки (уступки права аренды) взимается в соответствии с п.п 22 п.1 ст.333.33 Налогового кодекса РФ и уплачивается физическим лицами в размере 2000 рублей, юридическими лицами — 22000 рублей. В случае, если за государственной регистрацией сделки обращаются несколько лиц одновременно, государственная пошлина уплачивается плательщиками в равных долях (п.2 ст.333.18 НК РФ).

Для осуществления государственной регистрации Вам необходимо предоставить: 1) заявления сторон (передающей стороны и принимающей стороны) о государственной регистрации сделки (уступки права аренды); 2) правоустанавливающий документ — соглашение об уступке прав и обязанностей, соответствующее нормам действующего законодательства; 3) оплатить государственную пошлину в соответствии с пп.22 п.1 ст.333.33 НК РФ.

Права и обязанности арендатора земли

За мои участком сосед взял в аренду 2 участка.

ВРИ одного — садоводство и огородничество, ВРИ другого — ЛПХ.

1. Какие права и обязанности у арендатора на арендованный участок? 2. Арендованный участок с ВРИ садоводство и огородничество арендатор может перевести в ЛПХ или ИЖС? 3. Арендатор может огораживать арендованный участок?

4. Некапитальные строения на участке арендованном под садоводство и огородничество можно строить? Курятник например? 5. Должен ли сосед предоставить проход через свой участок?

У меня есть основной заезд со стороны дороги, но теперь нет прохода к реке (она в 80 метрах за моим участком).

01 Июля 2019, 10:19, вопрос №2419094 Сергей, г.

Москва 1000 стоимость вопросавопрос решён Свернуть Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (5) 7071 ответ 2950 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист Бесплатная оценка вашей ситуации Уважаемый Сергей! Здравствуйте! По общим правилам обязанности Арендатора регламентируется ГК РФ, ЗК РФ (в частности ст.22 ЗК РФ) и, естественно, договором аренды. То есть, по уму, и начинать надо именно с договора аренды.

Если коротко на иное: 2. Арендованный участок с ВРИ садоводство и огородничество арендатор может перевести в ЛПХ или ИЖС? Здесь надо понимать, что есть категория ЗУ и ВРИ ЗУ. Перевод категории процедура длительная и непростая.

Изменить ВРИ несколько проще (см.

ст.ст.37,39 ГрК РФ, местные ПЗЗ). В любом случае все только с согласия Собственника (Арендодателя). 3. Арендатор может огораживать арендованный участок?

Естественно 4. Некапитальные строения на участке арендованном под садоводство и огородничество можно строить? Курятник например? Здесь надо смотреть разрешенные виды использования ЗУ (смотря какая категория ЗУ- если с/х использования, четко смотрим ст.ст.77,78 ЗК РФ)5.

Должен ли сосед предоставить проход через свой участок?

У меня есть основной заезд со стороны дороги, но теперь нет прохода к реке (она в 80 метрах за моим участком).

Скорее да, но здесь надо смотреть где иные проходы. В любом случае право на сервитут (ст.274 ГК РФ) никто не отменял (хотя здесь и соразмерная плата).

Надо вникать. 01 Июля 2019, 10:28 0 0 получен гонорар 33% 10,0 Рейтинг Правовед.ru 4521 ответ 1616 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г.

Самара Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. 10,0рейтинг

Здравствуйте, Сергей. . Какие права и обязанности у арендатора на арендованный участок?Сергей В первую очередь нужно смотреть договор — какие там прописаны права и обязанности.

По общему правилу арендатор может владеть и пользоваться участком в соответствии с договором. Но арендатор не может им распоряжаться — например, отчуждать или давать в залог.

2. Арендованный участок с ВРИ садоводство и огородничество арендатор может перевести в ЛПХ или ИЖС?Сергей Нет, сменить ВРИ может только собственник, если только в договоре не прописали обратное. 3. Арендатор может огораживать арендованный участок?Сергей Да, может, так как это входит в понятие владение и пользование, на что у арендатора есть полное право. 4. Некапитальные строения на участке арендованном под садоводство и огородничество можно строить?

Курятник например?Сергей Да, можно, если иное не предусмотрено в договоре.

При этом при возврате участка арендодателю арендатор должен убрать эти строения. 5. Должен ли сосед предоставить проход через свой участок?

У меня есть основной заезд со стороны дороги, но теперь нет прохода к реке (она в 80 метрах за моим участком).Сергей Прохода/проезда можно добиться через установление сервитута — но если арендатор не согласен, то это делается в судебном порядке. И сервитут будет платным. Статья 274 ГК РФ Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. 01 Июля 2019, 10:29 0 0 7,3 Рейтинг Правовед.ru 5858 ответов 1738 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г.

Йошкар-Ола Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. 7,3рейтинг

Здравствуйте Сергей! Права и обязанности арендатора должны быть отражены непосредственно в заключенном договоре. Какие строения можно возводить как собственнику так и арендатору определены приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 (ред.

от 04.02.2019)

«Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»

, то есть если участок для огородничества, то есть жилой дом строить нельзя, если ЛПХ, то соответственно можно, учитывая условия договоры аренды. Огораживать участок арендатор вправе, так как это условия пользования и владения.

Изменять ВРИ участка вправе только собственник участка (ст. 209 ГК РФ) то есть распоряжаться имуществом по своему усмотрению и то с соблюдением законодательства, правил застройки, регламентов и т.

д. Что касается сервитута (ст 274 ГК РФ) то сервитут (проход или проезд на Ваш участок через соседний) может быть установлен, если иного способа попасть на свой участок у Вас не имеется. 01 Июля 2019, 10:35 0 0 получен гонорар 33% 7,9 Рейтинг Правовед.ru 5704 ответа 2293 отзыва Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г. Саратов Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. 7,9рейтинг

Здравствуйте Сергей.

1.У арендатора те же прав и обязанности как и у собственника (см. ст. 41 Земельного кодекса РФ).

Т.е. они практически аналогичны правам собственника. 2. Теоретически — да, но практически, с учетом сложившийся судебной практики — нет п.

2

«Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка»

(утв.

Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018) А рендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов.3.

Да. На это никаких запретов нет, кроме как в большинстве правил землепользования и застройки поселение ограждение между соседними участками должны быть прозрачное, чтобы не нарушать инсоляцию. 4. Можно. В силу п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ возведение вспомогательных зданий не требует получение разрешение на строительство.

5. Не должен. Но, как указали коллеги, Вы вправе в суде требовать установление частного сервитута.

01 Июля 2019, 10:41 0 0 получен гонорар 33% 7,1 Рейтинг Правовед.ru 1279 ответов 481 отзыв Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г. Пенза Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. 7,1рейтинг

Здравствуйте! Правоотношения между арендатором и арендодателем, в первую очередь, должны отвечать обим требованиям, установленным главой 34 ГК РФ, а именно, права и обязанности их участников (ст.

609, 611-616, 622-625 Гражданского кодекса РФ, а таже общим положениям о договоре (главы 7-29 ГК РФ).

Конкретный перечень прав и обязанностей арендатора устанавливается самим договором аренды с учетом положений действующего законодательства.

Изменение разрешенного использования земельного участка возможно только собственником земельного участка, поскольку право распоряжения земельным участком является правомочием права собственности (статья 209 ГК РФ) Осуществление беспрепятственного прохода через участок соседа возможен путем установления сервитута, согласно статьи 274 ГК РФ 01 Июля 2019, 10:45 0 0 Все услуги юристов в Москве Гарантия лучшей цены – мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене. Похожие вопросы 23 Марта 2015, 18:55, вопрос №773774 19 Января 2020, 14:50, вопрос №1877603 27 Ноября 2017, 15:58, вопрос №1826282 19 Ноября 2014, 23:18, вопрос №623105 10 Марта 2016, 16:58, вопрос №1174684 Смотрите также

Документация

Документы, которые потребуются для регистрации договора:

  1. арендные соглашения (2 штуки);
  2. относительно организаций – акт для подтверждения их полномочий;
  3. чек, подтверждающий оплату госпошлины.
  4. кадастровая документация;
  5. если участвует доверенное лицо – надлежащим образом заверенная доверенность;
  6. акты, посредством которых подтверждается личность сторон;

Помимо перечисленных бумаг могут истребовать и прочие, в зависимости от сложности составляемого соглашения.

В некоторых ситуациях требуется соглашение мужа или жены на заключение сделки.