Расторжение договора купли продажи через суд

Расторжение договора купли продажи через суд

Что должно содержать соглашение о расторжении договора при взаимном согласии сторон


В этом же случае инициатором может стать любой из партнеров, если каждая сторона с предложениями другой стороны. Чтобы подтвердить свои действия необходимо оформить двустороннее соглашение, в содержании документа нужно включить следующее:

  • основные требования для прекращения отношений в соответствии с соглашением;
  • атрибуты, а также реквизиты обеих сторон;
  • время и основное место подписания соглашения;
  • подписи, а также полномочия сторон.
  • момент, во время которого соглашение было прекращено;

Чтобы документ правильно составить, то следует обратиться к специалисту. За счет этого вы сможете избежать риска.

Как оспорить расторжение договора?

По закону оспорить можно любое решение суда, в том числе и об аннулировании договора купли-продажи недвижимости.

Но для этого к иску, оспаривающему судебный вердикт, потребуется приложить документы, которые будут подтверждать выявленные нарушения.

То есть, необходимо иметь в своем распоряжении ряд железных фактов нарушения судом правил судебного производства (несоответствие фактов, ложные сведения, введение суда в заблуждение).

Заключение

Стоит учитывать тот факт, что в большинстве случаев решить вопрос полюбовно не всегда удается, а многочисленные судебные тяжбы – утомительный и затратный процесс, поэтому перед подписанием ДКП необходимо тщательным образом исследовать все нюансы:

  1. прописать в ДКП важные условия, касающиеся оплаты, сроков, и способа фактического приема-передачи недвижимости.
  2. учесть в договоре право и порядок проведения процесса расторжения;

Право расторгнуть договор – это явное преимущество. Ведь если не все обстоятельства учтены или впоследствии изменились некоторые из них, в результате чего заключение сделки становится не выгодным для одной или нескольких сторон — расторжение договора актуально.

Бесплатный вопрос юристу Нуждаетесь в консультации?

Задайте вопрос прямо на сайте.
Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему: © 2019 zakon-dostupno.ru Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/

Порядок действий при решении вопроса в согласительном порядке

Независимо от факта регистрации договора, расторгнуть его можно в согласительном порядке.

Для этого необходимо:Если регистрация не произошлаЕсли регистрация состояласьОбсудить возможность заключения дополнительного соглашения об отмене договораОбсудить возможность оформления обратной сделкиСоставить соглашение о расторжении договора купли-продажиОформить новый договор купли-продажи, где покупатель становится продавцом той же квартиры, а продавец — покупателемЗаверить документ у нотариуса, если он был ранее заверен, или просто подписать, если соглашение составлено в простой формеПоставить нотариальное заверение, произвести регистрацию договораУведомление о намерении расторгнуть соглашение направляется в письменном виде, желательно — почтой в виде письма с описью вложения.
Для этого необходимо:Если регистрация не произошлаЕсли регистрация состояласьОбсудить возможность заключения дополнительного соглашения об отмене договораОбсудить возможность оформления обратной сделкиСоставить соглашение о расторжении договора купли-продажиОформить новый договор купли-продажи, где покупатель становится продавцом той же квартиры, а продавец — покупателемЗаверить документ у нотариуса, если он был ранее заверен, или просто подписать, если соглашение составлено в простой формеПоставить нотариальное заверение, произвести регистрацию договораУведомление о намерении расторгнуть соглашение направляется в письменном виде, желательно — почтой в виде письма с описью вложения. Вторая сторона может обдумать предложение в течение 30 дней (если иное не было оговорено договором).

В случае отказа не избежать суда.

Когда возможна отмена сделки

Условия, на которых договора расторгаются или изменяются, подробно описаны в статье 450 Гражданского Кодекса России.

Это касается не только покупки или продажи недвижимости, но и совершения других сделок. Действие соглашения обычно прекращается, если одна из сторон допустила серьёзное нарушение требований второй. Есть и другие случаи, предусмотренные законодательно.

Серьёзное нарушение – это такое действие, в результате которого вторая сторона получает серьёзный ущерб.

К таким нарушениям обычно относят:

  • Отказ вносить плату. Например, когда договор уже подписан, прошёл процедуру госрегистрации. Но продавец так и не получил своего вознаграждения.
  • Отказ из выселения из квартиры, снятия с регистрационного учёта. Обычно такие нарушения допускают сами продавцы.

4. Продавец — пожилой

Риэлторы также советуют с осторожностью относиться к покупке квартир у людей, находящихся в преклонных летах.Елена Фаррахова, директор офиса АН «Новосёл»:Если владелец продаваемой квартиры очень пожилой, то лучше попросить его предоставить справку из органов опеки о дееспособности, а также справки из нарко- и психодиспансера.Даже если формально пожилой владелец полностью дееспособен, это не значит, что сделку не смогут оспорить его родственники. Есть вероятность, что они смогут доказать в суде, что у продавца на момент подписания договора купли-продажи наблюдались признаки старческой деменции (слабоумия).

Расторжение после регистрации

Когда квартира уже переведена покупателю, решить вопрос гораздо сложнее.Досрочное расторжение сделки возможно в этом случае только на нескольких основаниях.

Они должны быть перечислены в законодательстве, либо в тексте самого договора.

Согласно Гражданскому Кодексу, аннулировать сделку можно только пока договор действует.Расторгнуть договор не получится, когда срок сделки истёк и все обязательства выполнены. Такое правило относится к любым сделкам по объектам недвижимости.Имущество в принципе не возвращают при оформлении расторжения договора, если сделка была выполнена в частичном объёме, но уже проведена процедура государственной регистрации по переходу полномочий на квартиру.Чтобы была возможность вернуть абсолютно всё, соответствующее условие прописывается либо в начальном договоре при покупке, либо в соглашении по расторжению.

✔ Досудебный.

Независимо от факта госрегистрации сделки, вопрос можно решить в досудебном порядке, если стороны пришли к согласию. Для этого нужно:

  1. Вернуться на исходные позиции сторон.
  2. Составить соглашение о расторжении договора купли-продажи (если прекращение происходит до регистрации сделки).
  3. Составить новый договор купли-продажи, в котором участники меняются местами и производится обратная продажа (если расторжение требуется после регистрации перехода права собственности).
  4. Зарегистрировать документ в Росреестре.

При расторжении важно прописать все существенные условия соглашения, а также факт отсутствия претензий сторон друг к другу.

Если достигнуть согласия о расторжении не удается, требуется обращение в суд. Основанием для подачи будет отказ контрагента от расторжения в письменном виде.

  1. «Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ)».

Основания для расторжения договора

Одного желания прекратить сделку недостаточно.

Должны быть веские основания (ст.450 ГК):

  1. условия договора существенно нарушены;
  2. другие случаи, предусмотренные ГК РФ или положениями договора.

Существенное нарушение положений сделки влечет другой стороне ущерб, лишающий ее того, что причиталось ей при заключении договора:

  1. в квартире остались прописанные граждане;
  2. не была произведена оплата, или была произведена не полностью;
  3. лицо принуждали подписать документы.
  4. документы подписывал недееспособный человек;

Особенности расторжения договора купли-продажи по ипотеке

Ипотечные квартиры по своей сути своеобразные квартиры, собственность принадлежит владельцу, в то же время квартира находится в залоге и всякие действия с ней возможны только с разрешения банка. Иногда возникает вопрос можно ли расторгнуть договор купли-продажи на ипотечную квартиру.

Ответ можно, но долг перед банком останется. Договор вы расторгаете с продавцом, но он получил деньги, уплаченные за вас банком и поэтому вы должны банку, а не продавец квартиры. В любом случае вы должник перед банком. Деньги можно потребовать только с продавца через суд и выплатить банку.Другой вариант продать квартиру с разрешения банка, вернуть долг и тем самым прекратить договор по ипотеке.

Деньги можно потребовать только с продавца через суд и выплатить банку.Другой вариант продать квартиру с разрешения банка, вернуть долг и тем самым прекратить договор по ипотеке.

Еще есть вариант, когда бросают платить по ипотеке и через суд банк забирает залоговую недвижимость, ставит на баланс и продает, погашая ипотечный кредит. Расторжение договора купли-продажи при ипотечном кредитовании особенно сложно, так как всегда имеется должник, причем с огромной суммой. Чтобы не было проблем с ипотекой, всегда обращайтесь за юридическими услугами к адвокату по недвижимости.

При выборе квартиры сами проверяйте состояние квартиры, наличие задолженностей по коммуналке, наличие прописанных и временно отсутствующих. Потом даже в суде невозможно выставить в виде основания все нарушения. Банк не отвечает за выбор квартиры, он оплачивает то, что вы выбрали.

Весь долг по ипотеке будет висеть на вас до полного погашения ипотечного кредита. Всегда надо помнить ипотечная квартира всегда в залоге.Рейтинг 5.00 (1 Голос)

Последствия

Правовые последствия расторжения договора купли-продажи опять-таки зависят от стадии, на которой был расторгнут договор. До прохождения государственной процедуры по регистрации перехода права стороны могут рассчитывать на возвращение в первоначальное правовое положение, существовавшее до момента подписания договора.

В случае расторжения после процедуры регистрации даже по обоюдному согласию возвратить имущество и переданные за него деньги не представляется возможным, кроме как на основании решения суда или регистрации нового договора купли-продажи. Налоговые последствия расторжения договора купли-продажи недвижимости также будут варьироваться в зависимости от конкретных обстоятельств.

До регистрации перехода права расторжение договора не влечет начисление налогов, так как подобную сделку можно считать несостоявшейся. После регистрации права налоги будут исчисляться исходя из того периода, в течение которого одна сторона фактически владела имуществом.

Противоположная сторона, в свою очередь должна будет отчитаться о полученной выгоде.

Если судом подобная сделка будет признана недействительной, это будет свидетельствовать о том, что реализации имущества не происходило. Соответственно это свидетельствует и об отсутствие получения дохода иной стороной. При заключении договора купли-продажи недвижимости необходимо предусмотреть все возможные юридические события, которые могут стать основанием для расторжения сделки, и прописать их в условиях договора.

При заключении договора купли-продажи недвижимости необходимо предусмотреть все возможные юридические события, которые могут стать основанием для расторжения сделки, и прописать их в условиях договора. Если же расторгнуть договор мирным путем не представляется возможным, заинтересованная сторона должна представить все возможные и допустимые доказательства необходимости удовлетворения ее требований о расторжении договора и возвращении имущества.​ Похожие темы 1300 юристов сейчас на сайте

Расторжение через суд

К составлению иска надо приступать, если достигнуть соглашения так и не удалось, после всех переговоров и сообщений.Главное – требовать не только расторжения, но и возврата имущества.

Многие допускают ошибку, забывая о втором пункте.Решение судом выносится только на основании требований, предъявленных истцом.

Он может расторгнуть договор, но не решит судьбу имущества, которое стало его предметом.

Придётся составлять заявление ещё раз, чтобы удовлетворить другое требование.Потому важно соблюдать несколько основных правил:

  1. Можно требовать возместить моральный ущерб, если одна из сторон допустила серьёзное нарушение положений, указанных в законодательстве;
  2. Расторжение договора. Надо указать, на каких именно основаниях выдвигается это требование.
  3. Обязательно указывать на возврат переданного имущества;

Нет оплаты

Покупатель должен оплачивать покупаемый товар.

Оплату недвижимости подтверждают документом, удостоверяющим передачу денег:

  1. распиской;
  2. банковской выпиской;
  3. квитанцией о внесении денег в кассу и так далее.

Если покупатель отказывается приобретать товар, продавец имеет право требовать расторгнуть сделку и оставить имущество у себя.

Если имущество передано, оплаты нет, суд примет решение:

  1. признает сделку незаконной, обяжет покупателя оплатить продавцу необходимую сумму, а также сумму неустойки.
  2. расторгнуть договор, обязать покупателя вернуть имущество;

Расторжение до регистрации

Расторжение договора купли-продажи недвижимости до его регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии РФ (Росреестр) является наиболее простым способом прекращения правоотношений между сторонами. Так как сделка с недвижимостью не прошла процедуру государственной регистрации, переход прав на предмет договора не произошел. Если стороны решили расторгнуть договор до момента его передачи на регистрацию, достаточно заключить обоюдное соглашение о его расторжении в простой письменной форме.

В случае расторжения нотариального договора купли-продажи недвижимости необходимо уведомить нотариуса, проводившего сделку, о намерениях сторон. Если договор уже передан на регистрацию, но еще не получено свидетельство о переходе права, сторонам необходимо подать в Росреестр заявление о регистрации соглашения о расторжении, что повлечет простановку отметки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о прекращении сделки. Соглашение о расторжении будет принято Росреестром только в том случае, если из его текста будет очевидно, что решение сторон является добровольным, и стороны не имеют претензий друг к другу.

По итогам расторжения договора до регистрации восстанавливается правовое положение сторон, существовавшее до заключения договора.

Как расторгнуть договор купли-продажи в суде

Процесс отстаивания интересов в суде требует специальной подготовки, знания норм права. При неосведомленности о тонкостях процесса, следует действовать по инструкции:

  • Подготовить сопутствующие документы.
  • Получить решение суда.
  • Подготовить иск. В нем может быть указано требование о расторжении соглашения, о возврате имущества или денежных средств. Допускается объединение в иске 2 и более требований.
  • Подать иск в суд.
  • Произвести досудебное урегулирование спора, заручиться доказательствами бесперспективности договорного решения вопроса.
  • Принять участие в судебном процессе.

Судья может вынести вердикт:

  1. Отказать в удовлетворении иска.
  2. Удовлетворить иск и расторгнуть договор, вернуть имущество, возместить истцу убытки, связанные с судебным процессом.

Чтобы получить положительное решение, необходимо ответственно отнестись к составлению иска и сбору доказательств.

○ Расторжение и признание договора недействительным.

Нередко бывают ситуации, когда один из участников сделки ходатайствует о прекращении соглашения в силу его незаконности.

В подобном случае договор признается недействительным (ничтожным), а не расторгается. Как правило, это соглашения, в которых одна из сторон признается недееспособной либо документ подписывается под угрозами, давлением и т.д.

  1. «Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1 ст. 166 ГК РФ)».

Недействительный договор признается незаключенным с момента его подписания, тогда как расторгнутым может быть только действительная сделка.

Учитывая тот факт, что недействительное соглашение не имеет юридической силы с самого начала, имущественные права сторон, а также их положения остаются без изменений. Что касается расторгнутого договора, доход, полученный после его заключения, не подлежит возврату. Именно в этом заключается основное отличие недействительного и расторгнутого соглашения.

10. Продажа по доверенности

Приобретение квартиры продающейся по доверенности – вполне законная операция.

Однако именно через продажу по доверенности нередко работают мошенники. Поэтому юристы советуют осторожно относиться к квартирам, которые продаются по доверенности дешевле рынка а также к квартирам, доверенность на продажу которых владельцы оформили не на своих родственников, а на посторонних лиц.Но даже если доверенность оформлена на родственника, это не даёт гарантии, что сделка купли-продажи в будущем не может быть оспорена. Неоднократно случалось, что доверенные лица продавали квартиры уже после смерти доверителя (владельца квартиры).

Такая сделка может быть признана ничтожной, так как после смерти доверителя доверенность становится недействительной.Проверить подлинность доверенности на продажу объекта недвижимости можно в реестре доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты. Там есть страница . Указав реквизиты документа — дату удостоверения доверенности, номер, присвоенный в реестре, фамилию, имя и отчество нотариуса, который её удостоверил — можно убедиться в достоверности доверенности и её актуальности, то есть понять, действительна ли доверенность на сегодняшний день.Антон Чистяков, юрист ЦН «Северная казна»:Если сделка осуществляется по доверенности, её обязательно проверяют через реестр.

Но надо помнить, что информация в реестр не всегда вносится оперативно. Вполне может оказаться, что доверенность, которая значится как действующая, на самом деле уже прекратила действие или была отозвана.

Причина 4.

Обнаружение ошибок в правоустанавливающих документах

Бывает, что уже после регистрации обнаруживается, что в правоустанавливающих документах продавца были ранее допущены существенные ошибки, которые отразились и на документации покупателя. Например, по какой-то причине площадь квартиры оказалась не 96 м2, а 69 м2.

То есть при осмотре вы не обратили внимания и заплатили деньги за лишние квадраты. Читайте также Условия открытия аккредитива по сделкам с недвижимостьюПодобные существенные несоответствия часто становятся основаниями для расторжения договора купли-продажи, а как это сделать правильно — читайте в следующем разделе.

Предварительный договор и его расторжение

При покупке жилья граждане всегда обращаются в риэлторские фирмы.

Что такое риэлторская фирма?. Это организация, которая занимается посреднической деятельностью при продаже квартир за определенную комиссию от стоимости жилья.

Поэтому риэлторы практикуют некоторые формы написания договоров купли-продажи. Кроме договора об оказании услуг, фирма заключает трехсторонний предварительный договор. В него входят продавец, покупатель, фирма посредник.

По этому договору, как правило, выдается задаток или аванс, в нем прописывают условия штрафов, если не будет исполнена сделка по вине одной из сторон, обычно задаток является предметом спора.Составление предварительного договора купли-продажи не противоречит ГК РФ. В нем прописываются важные моменты, срок исполнения основного договора, штрафные санкции при неисполнении договора. Предварительный договор составляется всегда в письменном виде.

По судебной практике известно, что споры возникают не из-за расторжения предварительного договора купли-продажи, и возврата задатка или аванса. При расторжении предварительного договора авансовые средства возвращаются.

В предварительном договоре прописываются штрафные меры, при расторжении договора, они будут устанавливаться исходя из степени вины каждой стороны.Очень важно знать, что действие договора завершается, если основной договор купли-продажи не был заключен согласно срока указанного, в предварительном договоре. При расторжении предварительного договора невиновность каждая сторона доказывает самостоятельно, часто это делается в судебном порядке.

Поэтому, если вы чего-то не знаете или не понимаете, обратитесь к адвокату по недвижимости, он лицо не заинтересованное, он может помочь вам защитить свои интересы.

Основной порядок расторжения договора купли-продажи товара

В соответствии с законодательством было утверждено общее правило, которое действует для прекращения взаимных договорных отношений: участники должны осуществить расторжение договора в такой же форме, что и при составлении основного документа .

Например, если соглашение было сформулировано в письменной форме, другое соглашение будет оформляться в таком же формате.

Это правило не будет действовать тогда, когда требуется расторжение при помощи судебного решения, ведь причиной для аннулирования подобных документов считается именно судебный акт.

Исковое заявление

При выявлении существенных нарушений договора, а также при соблюдении уведомительного порядка, можно инициировать судебный процесс по расторжению в одностороннем порядке.

Для этого подается исковое заявление по правилам подсудности, определенным в ГПК РФ или АПК РФ.

Урегулирование споров между предприятиями происходит в системе арбитражных судов, а граждане могут обращаться с исками в мировые или районные суды. должно содержать:

  1. наименование судебного учреждения;
  2. доказательства соблюдения претензионного порядка;
  3. исковые требования.
  4. данные об истце и ответчике, а также их контактная информация;
  5. сведения о договоре купли-продажи — предмет, сроки передачи товара, стоимостные показатели и т.д.;
  6. суть нарушения его условий, позволяющая расторгнуть его в принудительном порядке;

Обратите внимание!

В иске обязательно указываются правовые основания для предъявления требований о расторжении договора — нормы законодательных актов, положения судебной практики и т.д.

Чтобы соблюсти правила его подачи, лучше обратиться за консультацией к юристу по гражданскому праву.

Расторжение по соглашению сторон

Можно не обращаться в судебные инстанции, если удалось достичь обоюдного согласия. Сама подача иска от одной из сторон становится возможной только в том случае, если получен официальный отказ от второй стороны. Одна сторона должна ответить другой за срок не более, чем в 30 дней.

В договоре можно указать другие сроки.