Шаблон договора купли продажи при котором недвижимость приобретается несовершеннолетнему

Особенности


Опека в некоторых случаях позволяет продать квартиру ребенка-собственника без обязанности приобрести новое помещение при наличии следующих обстоятельств:

  • Существенное причинение вреда здоровью ребенка плохой экологией.
  • В случае переезда в другую страну;
  • При наличии заболевания, лечение которого производится за счет реализации жилья;

Все факторы проверяются индивидуально и органы опеки выносят соответствующее решение исходя из интересов ребенка и только для его блага. В случае невозможности или отсутствия необходимости в предоставлении ребенку собственного жилья, родители могут настоять на продаже квартиры без обязательств по предоставлению жилья или доли в нем несовершеннолетнему. Фигурально осуществление реализации недвижимости подобным способом можно разделить на несколько этапов:

  • Оценка стоимости жилья, которую производят или сами родители, или специально нанятый оценщик.
  • Поиск риэлтора и заключение с ним соглашение на пользование услугами с предоставлением доверенности на заключение сделок от лица собственника недвижимого имущества, если существует такая необходимость.
  • Проведение сделки и получение оплаты.
  • Утверждение подобного способа органами опеки и попечительства.

Оплата может осуществляться следующими способами:

  • Наличная передача средств, если собственники присутствуют на сделке;
  • Безналичный перевод на указываемый в договоре счет продавца.

При продаже жилья таким способом на имя несовершеннолетнего ребенка создается специальный счет, средства с которого можно потратить только на приобретение недвижимости или для последующей их передачи ребенку, когда тот достигнет возраста совершеннолетия.

Контроль за сохранность денежных средств осуществляется органами опеки и попечительства, поэтому за любые растраты с него придется отчитываться. Условия об обязательном открытии такого счета на несовершеннолетнего ребенка будет обязательно прописано в согласии от органов опеки, а также в ДКП Пока деньги не будут зачислены на счет ребенка, сделка не может быть зарегистрированной. Родители обязаны оповестить органы опеки о поступлении денег на счет в противном случае такая сделка может быть признана ничтожной, а ребенка восстановят в правах на проданное жилье.

Деньги на специализированном счету хранятся до того момента пока не будет выполнено одно из следующих условий:

  1. Ребенку исполнилось 18 лет, и он может распоряжаться этими деньгами по своему усмотрению;
  2. Ребенку приобретено новое жилье, тогда деньги перечисляются продавцу по распоряжению органов опеки или родителям;

Признание сделки недействительной

Сильнее всего от правильного процесса покупки и оформления всех документов зависит покупатель.

После того, как со всеми формальностями вы разберетесь и получите право собственности на недвижимость, все еще есть возможность того, что квартиру у вас попытается отобрать бывший владелец или заинтересованное в этом лицо.

Происходит это через аннуляцию договора, по которому вы получили права на квартиру.

Чаще всего такое случается из-за серьезных проблем в самих документах, которые участвовали в заключении договора купли-продажи.

Из самых популярных причин можно выделить:

  1. предписания органов опеки были проигнорированы или не были исполнены в полной мере. Например, если родители ребенка взяли на себя обязательства приобрести вместо проданной квартиры новое имущество, где ребенку снова будет выделена доля. При таком варианте есть вероятность того, что органы опеки оспорят сделку и признают ее недействительной.
  2. в списке документов не было разрешения от органов опеки, которые в конкретном случае считаются обязательными;
  3. на любого из участников сделки в процессе было оказано давление морального или физического характера, что вынудило их подписать договор;
  4. документы были подписаны лицами, которые не имели на это прав. Речь идет о несовершеннолетних или же представителях, которые не имеют полномочий в подобных сделках;
  5. сделка проводилась без письменного соглашения несовершеннолетних 14-18 лет;
  6. один из участников сделки на момент подписания бумаг был признан недееспособным или не отвечающим за свои поступки, не осознающий их;

Независимо от ситуации, признание сделки недействительной обычно приводит к тому, что вы, как покупатель, должны будете вернуть имущество обратно в распоряжение продавца, а он обязан вернуть все финансовые средства, которые были уплачены за квартиру.

Вариант, когда у вас просто потребуют обратно имущество без какого-либо возмещения ваших расходов, является практически невозможным. Оформление документов при купле-продаже квартиры в Российской Федерации сопровождается определенными затратами. Помимо расходов на саму покупку квартиры, будут затраты, которые касаются обеих сторон.
Помимо расходов на саму покупку квартиры, будут затраты, которые касаются обеих сторон.

Речь идет о госпошлине, услугах нотариуса и затратах на техническую документацию. Первой статьей расходов будет государственная пошлина, которая распространяется на подобные сделки.

Ее размер, по закону, составляет 0,5% от общей стоимости объекта недвижимости, однако не может превышать 2 тысячи рублей.

Также госпошлина не может быть меньше 300 рублей.

В целом практически всегда приходиться платить именно 2 тысячи рублей.

Госпошлину может взять на себя одна из сторон или же ее можно разделить между покупателем и продавцом.

Далее идут расходы на нотариуса. В отличии от получения наследства, здесь действует фиксированная ставка, которая может немного меняться в зависимости от региона. Например, в Москве за услуги нотариуса в такой ситуации нужно будет заплатить порядка 6 тысяч рублей. Техническая документация идет отдельно.

Техническая документация идет отдельно. Обычно это документы, которые нужно подготовить продавцу, вроде технического паспорта на квартиру из БТИ и так далее.

Подобные документы оплачивает продавец, ведь их подготовка прямого отношения к сделке не имеет.

○ Нюансы заключения договора между родственниками.

Процедура оформления сделки с родственниками почти не отличается от стандартного заключения соглашения о купле-продаже.

При этом есть некоторые особенности:

  1. Не требуется регистрация проведения процедуры, хотя все документы от сделки должны передаваться в Реестр.
  2. Отсутствует налог на прибыль.
  1. «Если сделка купли-продажи заключается между взаимозависимыми лицами, то покупатели, являющиеся родственниками, не претендуют на получение налогового (имущественного вычета) (ст. 220 НК РФ)».

Возникновение права собственности у несовершеннолетних

Для осуществления сделки купли-продажи с несовершеннолетним собственником необходимо выяснить, действительно ли он обладает правом на жилплощадь, и было ли законно основание для получения им квартиры.Имущественное право на недвижимость появляется у несовершеннолетних по следующим основаниям:

  • Приватизация — право на долю или всю жилплощадь приобретает несовершеннолетний, зарегистрированный по месту жительства в квартире на момент ее приватизации.

    После оформления недвижимости в собственность он получает долю наравне с остальными жильцами либо больше, в силу соглашения между ними.

    Для установления права собственности на долю или все квадратные метры жилплощади будет достаточно выписки из ЕГРН (выдает Росреестр).

  • Принятие по договору дарения — возможно, когда собственник недвижимости составил дарственную (или обещание дарения) на имя ребенка и документ впоследствии был подписан представителем одаряемого, а затем удостоверен нотариусом. Достоверным свидетельством акта безвозмездной передачи собственности является договор дарения и выписка из Единого государственного реестра недвижимости.
  • Возмездное приобретение по договору купли-продажи — сделка должна быть проведена с соблюдением установленного порядка, в противном случае ее юридическую значимость могут оспорить заинтересованные в этом лица, а право собственности покупателя, соответственно, будет недействительно.

    Во избежание недоразумений покупателю следует внимательно изучить справку из ЕГРН (о переходе права собственности на имя ребенка) и заключенный с прежним владельцем договор купли-продажи квартиры.

  • Вступление в наследство — правомерно только в определенных случаях (принадлежности ребенка к приоритетной очереди преемников, при упоминании его ныне покойным в завещании или при нахождении несовершеннолетнего на иждивении у умершего собственника квартиры). Подтверждается , выданным нотариусом.
  • Приобретение родителями жилья с использованием материнского капитала — по закону все члены семьи (супруг, дети) имеют право на долю жилплощади, купленной на средства материнского капитала. Подробнее: Полученное таким образом жилье может быть продано при наличии соответствующего разрешения.

    Но покупателю следует убедиться в отсутствии обременений, задолженностей по ипотечному кредиту и возражений со стороны остальных претендентов на квартиру.

При возникновении любых подозрений в отношении прозрачности и правомерности сделки рекомендуется не спешить с подписанием договора, а более подробно изучить основания для возникновения права собственности продавца.

Когда нельзя продать квартиру?

В отдельных случаях продажа квартиры, когда в лице собственников выступают несовершеннолетние, невозможна. Нельзя продать квартиру при следующих обстоятельствах:

  1. На момент продажи ребенок еще не вступил в право собственности;
  2. Кто-либо из родителей против продажи;
  3. Предлагаемое взамен жилье имеет аварийный статус.
  4. Приобретаемое на первичном рынке жилье готово менее чем на 50%, отсутствуют жизненно важные коммуникации;
  5. На новом жилом объекте нет прописки;
  6. Если после продажи недвижимости ребенок будет лишен жилья или его доли;
  7. Состояние выданной взамен жилплощади неудовлетворительное или хуже, чем предыдущее;

Есть и более тонкие аспекты, способные стать причиной для невозможности продажи квартиры. Например, несовершеннолетний имеет инвалидность или заболевание и нуждается в лечении в больнице, расположенной поблизости от прежнего местожительства и пр.

Каждый подобный фактор рассматривается органами опеки в индивидуальном порядке.

Условия заключения сделки

Немногие знают, что дети, как и взрослые, имеют полное право приобретать недвижимое имущество.

Что касается сделок, направленных на покупку квартиры, то в этой ситуации у малолетнего собственника нет практически никаких ограничений. Другое дело – сделки по продаже жилья, осуществлять которые могут только родители ребенка до 14 лет, выступая от его лица законными представителями. Ребенок от 14 до 18 лет, в свою очередь, может или свою долю в ней с согласия своих законных представителей.
Ребенок от 14 до 18 лет, в свою очередь, может или свою долю в ней с согласия своих законных представителей.

Данное ограничение направлено на то, чтобы максимально защитить имущественные права несовершеннолетних граждан.

Более того, для успешной продажи квартиры с несовершеннолетним собственником, должны быть выполнены следующие условия:

  1. Органы опеки и попечительства должны выдать письменное разрешение на заключение сделки с недвижимостью;
  2. Условия проживания на новом месте регистрации должны быть не хуже, чем в прежней квартире;
  3. Если приобретение нового жилья не входит в планы родителей, ребенок должен получить равнозначную долю в недвижимости, принадлежащей его членам семьи, например, бабушке и дедушке.
  4. Ребенок, чья доля продается, должен получить аналогичную часть в новой квартире;

Информация! Но далеко не всегда приходится ждать совершеннолетия владельца квартиры, чтобы он получил полное право на распоряжение своим имуществом. На сегодняшний день широко распространены ситуации, когда владельца недвижимости могут признать дееспособным, если он еще не достиг 18 лет.

Речь идет об эмансипации – объявлении несовершеннолетнего лица способным своими действиями приобретать и осуществлять различные права и обязанности. Об определении долей в наследстве по закону читайте . Это может произойти, к примеру, если он вступил в брак, официально трудоустроен или занимается предпринимательской деятельностью.

Во всех этих случаях, если несовершеннолетний собственник признан эмансипированным, он может заключать сделки по продаже или покупке недвижимости уже без письменного согласия органов опеки и попечительства.

Регистрация

Для того, чтобы покупатель вступил в права владения недвижимостью, необходимо перерегистрировать эти права на нового собственника. Сделать это можно разными способами:

  1. обратиться в отделение Росреестра;
  2. оставить заявку на официальном интернет-портале Росреестра.
  3. отправить заявление на регистрацию прав заказным отправлением по почте с уведомлением о получении;

Перед подачей пакета бумаг необходимо перепроверить наличие или отсутствие, верное оформление, в действии ли их юридическая сила. В случае, если хотя бы одна справка или выписка потеряла свою юридическую силу по истечению срока действия, то процедура регистрации сильно затянется.

Договор покупки квартиры несовершеннолетним ребенком

Город Москва Московского края, РФ Двадцать четвертого декабря две тысячи _________ года Мы, ШЕВЕЛЕВА ГАЛИНА АЛЕКСЕЕВНА, 0.04.1984 г.р., паспорт 03 02 444999, выдан ПВС УВД Центрального округа гор.

Москвы 18.12.2001 г., код подразделения 232-003, прож.: гор. Москва, ул. Таганрогская, дом № 4 кв.

38, именуемая в дальнейшем ПРОДАВЕЦ, и СОБОЛЬ ЕЛЕНА АЛЕКСЕЕВНА, 02.02.1989 г.р., паспорт 03 05 888333, выдан УВД Центрального округа гор. Москвы 21.05.2005 г., код подразделения 232-002, прож.: гор. Москва, ул. Красная, дом № 159 кв.

108, действующая от имени и в интересах своего несовершеннолетнего сына, СОБОЛЬ Давида Витальевича, 01.01.2014г.р., свидетельство о рождении ВГ № 583655, выдано Московским отделом ЗАГС гор. Москвы 09.09.2014 г., проживающего там же, – именуемого в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, заключили настоящий договор о нижеследующем:

  • Настоящий договор покупки квартиры несовершеннолетним ребенком содержит весь объем соглашений в отношении предмета и условий настоящего договора, отменяет и делает недействительными другие соглашения и обязательства, заключенные в устной или письменной форме (нотариально не удостоверенные) как до, так и после заключения настоящего договора, которые противоречат настоящему договору. Любые изменения условий и предмета настоящего договора могут быть совершены только путем заключения .
  • До подписания настоящего договора отчуждаемая квартира никому не продана, не заложена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, что подтверждается ПРОДАВЦОМ и справкой филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по гор. Москва от 15.12.20__ г., оператор № 2, учетный № 3. В случае наличия арестов и запрещений в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Московскому краю ПРОДАВЕЦ обязуется возвратить уплаченные за недвижимость деньги, а также возместить все понесенные ПОКУПАТЕЛЕМ, в лице представителя, убытки.
  • Расходы по совершению настоящего договора оплачивает ПОКУПАТЕЛЬ, в лице своего представителя, Соболь Елены Алексеевны.
  • Стороны договора, лично и в лице представителя, заявляют, что они не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими понимать существо подписываемого ими договора, а также об отсутствии обстоятельств, вынуждающих их совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.
  • Согласно ст. 460 ГК РФ ПРОДАВЕЦ продал, а ПОКУПАТЕЛЬ, в лице представителя, купил недвижимость, указанную в п. 1 настоящего договора, свободной от всех имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых ПРОДАВЕЦ и ПОКУПАТЕЛЬ, в лице представителя, в момент заключения настоящего договора не могли не знать. В соответствии со ст. 292 ГК РФ и ст. 558 ГК РФ, выпиской из лицевого счета владельца, выданной МУРЭП № 02 гор. Москвы 08.12.2005 г. за № 529, в продаваемой квартире кроме Продавца, Шевелевой Галины Алексеевны, зарегистрирован и проживает ее сын, Шевелев Даниил Викторович, 01.03.2002 г.р., которые обязуются, лично и в лице представителя, Шевелевой Галины Алексеевны, сняться с регистрационного учета (выписаться) до тридцать первого января две тысячи ___________ года.
  • С техническим состоянием квартиры ПОКУПАТЕЛЬ, в лице своего представителя, Соболь Елены Алексеевны, ознакомлен и согласен.
  • Указанная квартира принадлежит ПРОДАВЦУ на праве собственности на основании Договора о передаче в собственность квартиры, заключенного с администрацией Советского района гор. Москвы 27.01.1994 г. за № 11412, зарегистрированного в бюро технической инвентаризации гор. Москвы 07.02.1994 г. в реестровую книгу под № 141, стр. 25, и справки филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по гор. Москва от 15.12.2005 г., оператор № 2, учетный № 3, и продана ПОКУПАТЕЛЮ, в лице своего представителя, Соболь Елены Алексеевны, за сумму 350000 (триста пятьдесят тысяч) руб., уплаченных покупателем, в лице своего представителя, Соболь Елены Алексеевны, продавцу полностью до подписания настоящего договора.
  • ПРОДАВЕЦ передает, а ПОКУПАТЕЛЬ, в лице своего представителя – матери, Соболь Елены Алексеевны, принимает в собственность НЕДВИЖИМОСТЬ: КВАРТИРУ № 38 в доме № 4 по ул. Таганрогской в гор. Москве, состоящую из одной комнаты, общей площадью 34,30 кв.м. (по данным справки филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по гор. Москва от 15.12.2005 г.), и общей площадью 37,00 кв.м. (по данным Договора о передаче в собственность квартиры от 27.01.1994 г.), в том числе жилой площадью 19,50 кв.м., и 9/1000 (девять тысячных) долей в праве собственности на места общего пользования площадью 4,08 кв.м. Инвентаризационная оценка квартиры и указанных долей мест общего пользования составляет 84606 (восемьдесят четыре тысячи шестьсот шесть) руб.
  • Настоящий договор вступает в силу после его государственной регистрации, право собственности на указанную недвижимость у ПОКУПАТЕЛЯ возникает после регистрации перехода права собственности в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Московскому краю.
  • Содержание ст. ст. 131,161,209,223,288,292,454,456,460,475,549-551,555-558 ГК РФ, ст.ст.34,35 СК РФ, ст. 38 ЖК РФ, а также смысл, значение и последствия настоящей сделки сторонам, лично и в лице представителя, известно.
  • Настоящий договор покупки квартиры несовершеннолетним ребенком составлен и подписан сторонами, лично и в лице представителя, в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.
  • Настоящий договор покупки квартиры несовершеннолетним ребенком является документом, подтверждающим передачу указанной недвижимости и переход права собственности на нее к ПОКУПАТЕЛЮ без каких-либо иных документов, кроме настоящего договора.

Текст настоящего договора сторонам известен. ПОДПИСИ: _____________________ От имени и в интересах своего несовершеннолетнего сына, Соболь Давида Витальевича, 11.01.2014 г.р., договор подписала: _______________________Закон РАА /

Как получить разрешение органов опеки на оформление договора купли-продажи квартиры

Перед обращением в органы опеки следует убедиться, что все условия для выдачи разрешения соблюдены.

Сотрудники госоргана оценивают следующее:

  • Возможность наделения ребенка иной недвижимостью. Чтобы не ущемить имущественные права детей, официальный представитель должен обеспечить несовершеннолетнего альтернативным жильем, которое по квадратуре не уступает продаваемому. Если продается доля квартиры, то родитель должен приобрести (подарить) равноценную долю в другой недвижимости (квартире, доме). Подробнее:
  • Предоставление ребенку суммы, разнозначной цене продаваемого жилья. Если альтернативное жилье не предоставляется, деньги, вырученные от продажи, кладутся на счет ребенка. Воспользоваться суммой он сможет после достижения 18 лет.
  • Условия проживания в новом жилье. Если выяснится, что в случае продажи ребенок будет проживать в населенном пункте с худшей инфраструктурой и перспективами развития, ООП не даст согласие на сделку.

Иногда ООП требуют, чтобы сумма была положена ребенку на счет до заключения договора купли-продажи.

При отсутствии нужной суммы у родителей 2 выхода:

  1. обратиться в суд с иском об оспаривании отказа ООП в выдаче разрешения на квартиру;
  2. договориться с покупателем о предоставлении залога в счет стоимости квартиры, объяснив ситуацию.

На момент оформления сделки у ребенка может быть несколько объектов недвижимости в собственности, например — ½ квартиры подарила бабушка, ¼ дома досталась по наследству от дедушки. Если один из объектов продается, значит имущественное положение ребенка ухудшается.

По этой причине важно наделить ребенка правами на альтернативное жилье не до оформления договора купли-продажи, а в процессе сделки или после нее.

Как это сделать:

  1. Дать письменное обязательство о выделении доли в квартире ребенку или оформлении недвижимости на несовершеннолетнего.
  2. Предоставить письменные доказательства покупки альтернативной недвижимости. Это может быть предварительный договор купли-продажи, обязательство о наделении долей по договору дарения.

Пример. Гражданка С. решила продать квартиру, в которой 1/3 принадлежит 12-летней дочери. Чтобы получить разрешение органов опеки на продажу, она попросила своих родителей подарить девочке 1/3 (равноценную) долю в их квартире.

После женщина обратилась в ООП за разрешением, но ей отказали. С точки зрения ООП девочка уже владеет 2-мя долями в 2-х объектах недвижимости, а то, что дарение осуществлялось как подготовка к продаже — нигде не зафиксированные домыслы владелицы квартиры.

Необходимо стразу посетить ООП, оговорить условия получения разрешения, а уж потом действовать. Для получения разрешения необходимо собрать документы и обратиться в ООП, составив заявление:

Договор купли-продажи несовершеннолетним

с согласия своего законного представителя гор. Москва, РФ двадцать восьмого сентября две тысячи _________________ года Мы, БИРБИН ПЕТР АЛЕКСАНДРОВИЧ, 11.11.1920 г., паспорт 12 34 № 765765, выдан ОВД гор.

Москвы 11.11.1980 г., прож.: гор. Москва, ул. Ленина, дом № 75 кв.

6, и КОЖУК ИВАН НИКОЛАЕВИЧ, 24.05.1985 г.р., паспорт 03 01 282809, выдан УВД гор.

Москва 11.11.2001 г., код подразделения 222-112, прож.: гор.

Москва, ул. Ленина, дом № 75 кв.

6, действующий с согласия законного представителя – матери, КОЖУК Ольги Аркадьевны, паспорт 13 11 987987, выдан УВД гор.

Москвы 11.11.2002 г., код подразделения 222-222, прож.: гор. Москва, ул. Ленина, дом № 75 кв.

6, заключили настоящий договор о нижеследующем: 1.

Я, Бирбин Петр Александрович, продал, а Кожук Иван Николаевич, с согласия своего законного представителя – матери, Кожук Ольги Аркадьевны, купил принадлежащий мне ГАРАЖ № 7, находящийся в Гаражно-строительном кооперативе № 88-Д г. Москвы по ул. Азовской. Гараж № 7 кирпичный капитальный в двух уровнях, размер 3,15 м х 6 м. Поевый взнос выплачен полностью в размере 500 (пятисот) руб.

2. Указанный гараж принадлежит гр.

Бирбину Петру Александровичу на основании справки Гаражно-строительного кооператива № 88-Д гор. Москвы от 14.11.2002 г. за № 1, и продан Кожук Ивану Николаевичу с согласия матери, КОЖУК Ольги Аркадьевны, за 18000 (восемнадцать тысяч) руб. уплаченных покупателем с согласия своего законного представителя – матери, Кожук Ольги Аркадьевны, продавцу полностью до подписания настоящего договора.

3. Стоимость гаража № 7 на 14.11.2002 г. составляет 18000 (восемнадцать тысяч ) руб. согласно вышеуказанной Справке ГСК № 88-Д гор.

Москвы от 14.11.2002 г. за № 1. Настоящий договор является документом, подтверждающим передачу указанной недвижимости и переход права собственности на нее к ПОКУПАТЕЛЮ без каких-либо иных документов, кроме настоящего договора. (Если есть Свидетельство о регистрации) 4.

До подписания настоящего договора отчуждаемый гараж никому не продан, не заложен, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, что подтверждается продавцом, Бирбиным Петром Александровичем. 5. Расходы по совершению настоящего договора оплачивает покупатель с согласия своего законного представителя – матери, Кожук Ольги Аркадьевны.

6. Содержание ст.ст.209, 223, 454, 456, 549, 551 ГК РФ сторонам известны. 7. Настоящий Договор считается заключенным с момента его подписания, а переход права собственности и право собственности у приобретателя возникает с момента его государственной регистрации в Главном управлении федеральной регистрационной службы по гор. Москва. (если есть свидетельство).

8. Настоящий договор купли-продажи с ребенком составлен и подписан сторонами в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.