Укажите существенные условия договора ренты

Срок договора


Заключенная сделка предполагает длительный характер рентного договора. Отношения между рентополучателем и рентоплательщиком, согласно законодательству, могут прекращаться только после смерти бывшего владельца в случае пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением.

При постоянной ренте выплаты имеют бессрочный характер.

Как получить квартиру по договору ренты

24 сентября 2020, 13:00Если у пожилого человека маленькая пенсия и нет родственников, которые могут ему помочь, но есть в собственности квартира, он может передать её кому-то в обмен на пожизненное содержание.

Пенсионер получает деньги и достойную старость, человек, который ему платит, — квартиру.

Это и называется рента. Рассказываем о её плюсах и минусах, а также о том, как подойти к этому вопросу без страхов и лишних эмоций.Договор ренты — это соглашение, по которому собственник передает своё имущество в обмен на материальное содержание. Содержание может подразумевать не только деньги, но и другие формы поддержки, например, медицинский уход. Такую материальную поддержку и называются рентой.По договору ренты можно передавать любое имущество, но нас, конечно, интересует жилая недвижимость — квартиры.

Поэтому поговорим именно об этом виде договоров.Имущество, которое передаётся по договору ренты, может передаваться как бесплатно, так и за плату.

Бесплатно не означает, что по договору не придется платить совсем. В этом случае нужно регулярно платить только фиксированные суммы (они называются рентные платежи).Если квартира передаётся за плату, то сначала выплачивается фиксированная сумма Обычно раз в месяц.Виды рентыОсновных видов ренты два — постоянная и пожизненная.Постоянная рента устанавливается на неопределённый срок, а пожизненная — на срок жизни человека, которого выбрал собственник квартиры. Это не обязательно сам собственник: например, вы будете выплачивать ренту пожилой даме, а получите квартиру её сестры, которая решила таким образом поддержать родственницу.Чем пожизненная рента отличается от постояннойПожизненная рентаПостоянная рентаСрок выплаты рентыДо конца жизни получателя ренты или другого человека, выбранного собственникомНеопределённый срокПериодичность выплатыВ конце каждого месяцаВ конце каждого кварталаПолучатель рентыТолько физические лицаФизические лица и некоммерческие организации, целям которых это не противоречитПоследствия смерти получателя рентыОбязанность по выплате ренты прекращаетсяПраво на получение ренты переходит к наследникамФорма выплаты рентыТолько денежнаяМожет быть не только в форме денег, но и в форме оказания услуг/выполнения работ/передачи имуществаКак правило, физические лица заключают договор пожизненной ренты.Особенности пожизненной рентыГлавная особенность пожизненной ренты — её неопределяемый срок, так как он привязан к сроку жизни её получателя.

Большинство таких договоров заключаются с пожилыми одинокими людьми, для которых рента — единственная возможность обеспечить себе достойную старость в обмен на свою квартиру.

Поэтому ни один договор так сильно не затрагивает вопросы этики и морали как договор пожизненной ренты. Если это может стать для вас значимой этической проблемой (по сути, придётся ждать смерти другого человека), лучше сделать выбор в пользу обычного договора купли-продажи и не переживать.В любом случае до заключения договора стоит взвесить все за и против.Плюсы и минусы для плательщика рентыПлюсы1. Квартира становится вашей собственностью сразу, при заключении договора.

Во всех документах именно вы будете значиться как собственник, получатель ренты уже не сможет подарить или продать квартиру кому-то другому.

Это не значит, что вы сможете делать с квартирой всё, что захотите: в договоре ренты будут прописаны условия, по которым ваши права будут существенно ограничены до смерти рентополучателя.

Кроме того, договор ренты регистрируется как обременение — оно будет закреплено в Росреестре и отображаться в выписке из ЕГРН.

2. Разумный размер платежей. Как правило, он ощутимо меньше ипотечного платежа который бы вы платили, решив купить эту же квартиру.

А если размер ежемесячного платежа привязан к прожиточному минимуму, то он, скорее всего, будет ещё меньше и соразмерен уровню вашей зарплаты.3. Цена квартиры ниже рыночной. Как правило, получателем ренты становятся пожилые люди, и с учётом срока их жизни рента обходится плательщикам дешевле покупки жилья по рыночным ценам. К этому может добавиться сумма, предусмотренная договором, если квартира передаётся не бесплатно.

Но даже в этом случае стоимость квартиры будет ниже рыночной.Давайте разберёмся с «бесплатной передачей» на примере москвичей, при условии, что ежемесячный размер рентного платежа равен прожиточному минимуму:С первого квартала 2020 года прожиточный минимум в Москве равен 15 786 рублей на душу населения, в год это 189 432 рубля. За последние 10 лет он с 6 441 рубля до 15 786 рублей, так что сумма ренты за эти 10 лет составила бы меньше 1,5 миллионов рублей.4.

Нет переплаты за проценты и комиссии.

По своей сути рентные платежи — рассрочка оплаты; это «кредит», за который не берутся проценты, а ответственность за просрочку по закону минимальна (если в договоре не прописаны другие условия). Банки же берут за использование кредита большие проценты и очень жёстко наказывают за просрочку.3.

Возможность договориться. Если с получателем ренты сложились хорошие отношения, то в трудных ситуациях можно договориться, например, об отсрочке пары платежей или об изменении других условий договора на какое-то время. В аналогичной ситуации банк вряд ли будет интересовать, что у вас трудности на работе, и поэтому вы не можете вовремя внести платёж. Минусы1. Не понятно, в какую сумму обойдётся квартира.

Да, скорее всего, она будет дешевле рынка, но сам фактор неизвестности может стать проблемой больше, чем высокая цена квартиры. Кому-то проще один раз решиться на существенную, но фиксированную сумму, чем годами жить в неопределённости.2.

Изменение размера ренты независимо от вас. Если вы решили привязать размер ренты к прожиточному минимуму, то её размер будет меняться вместе с ним. Повлиять на это вы никак не сможете.3.

Излишняя эмоциональная вовлеченность. Договор пожизненной ренты — это годы общения с получателем ренты, и невозможно угадать, какие отношения будут у вас через 5, 10 или 15 лет.

Даже бессердечный банк может со временем стать более приятной стороной договора, чем пожилой человек, с которым испортились отношения или который шантажирует вас своей беспомощностью.4.

Претензии от родственников получателя ренты. Не всегда родственники или наследники пожилого человека поддерживают его выбор относительно будущего его недвижимости, поэтому всегда есть риск, что найдётся кто-то, кто захочет оспорить договор.

Чтобы этого не случилось, внимательно выбирайте контрагента: не подписывайте договор, если у вас есть сомнения в адекватности состояния самого собственника или его родственников.5. Квартира сгорает, а рента остается. Вместе с правом собственности плательщик ренты получает и все сопутствующие риски.
Вместе с правом собственности плательщик ренты получает и все сопутствующие риски.

Один из них — риск случайной гибели или повреждения квартиры. Если с недвижимостью что-то случилось, это не освобождает плательщика от выплаты ренты до конца жизни получателя. Обязательно страхуйте квартиру, которая перейдёт к вам по договору ренты.

6. Непонятно, когда квартира перейдёт в полное распоряжение.

Как ни крути — в ренте всё сводится к ожиданию смерти другого человека. Это может произойти и через 2 года, и через 15 лет.

Если все это время рентополучатель живёт в квартире, то пользоваться ею будет нельзя. Квартиру с таким обременением продать вряд ли получится.

Это означает, что на неё нельзя строить никаких планов, а когда она будет в вашем полном распоряжении — неизвестно.7. Нельзя выкупить ренту по желанию. Одного желания плательщика заплатить выкупную цену и прекратить договор пожизненной ренты недостаточно.

Такое решение может принять только получатель ренты, если плательщик существенно нарушает договор.8.

Риск мошенничества. Да, пожилые люди тоже могут быть мошенниками.

А некоторые занимаются этим почти профессионально, несколько раз меняя плательщиков ренты. Обязательно удостоверьтесь, что рентополучатель не страдает психическими заболеваниями.

Закажите освидетельствование непосредственно перед сделкой и подписывайте договор у нотариуса, который может проводить видеосъемку. Так оспорить договор будет намного сложнее. Плюсы и минусы для получателя рентыПлюсы1.

Дополнительный доход. Для любого пожилого человека рента — это отличный способ увеличить свою пенсию и не зависеть от помощи родственников и государства. Особенно это пригодится одиноким людям, которые остались без родных и близких и получают маленькую пенсию.2. Минимизация рисков. Договор ренты максимально защищен государством: его удостоверяет нотариус, а обременение регистрируется в Росреестре.
Минимизация рисков. Договор ренты максимально защищен государством: его удостоверяет нотариус, а обременение регистрируется в Росреестре. Несмотря на то, что квартира переходит в собственность другого человека, его права весьма ограничены.3.

Право на расторжение договора.

Если плательщик ренты существенно нарушает договор, то закон позволяет расторгнуть договор ренты.

В этом случае получатель ренты может потребовать выкупа ренты или возмещения убытков. Это дополнительный рычаг воздействия на нерадивого плательщика — если он будет нарушать договор, то квартира может ему и не достаться.Минусы1. Риск мошенничества. Пожилые одинокие люди — одна из самых социально незащищенных групп, поэтому ими часто манипулируют или даже открыто обманывают.

Поставленный в тяжелую финансовую ситуацию человек может согласиться на крайне невыгодные для себя условия, и этим могут воспользоваться мошенники.2.

Риск покушения на жизнь или здоровье.

Поскольку срок выплаты ренты привязан к сроку жизни получателя ренты, она сразу же становится предметом пристального внимания обеих сторон.

Все это увеличивает риск того, что желающие получить квартиру готовы любым способом приблизить смерть пожилого человека.3. Ухудшение отношений с родственниками и наследниками.

Договор ренты лишает родственников возможности получить квартиру в наследство, поэтому они не всегда довольны таким поворотом событий.

Если им не удается отговорить своего пожилого родственника от договора ренты, то это может сказаться на их отношениях и общении.Договор пожизненной рентыДоговор — это основной документ, который будет регулировать все взаимоотношения плательщика ренты и её получателя, возможно, долгие годы.

К его составлению нужно отнестись максимально внимательно, потому что по закону минимальный размер ренты весьма скромный, штрафы за просрочку оплаты — минимальные, а условия расторжения прописаны весьма размытые. Не стоит скачивать в интернете шаблоны такого договора, лучше заплатить деньги и составить его с юристом, который поможет подробно расписать все условия для вашего случая.

Если что-то пойдёт не так, с таким договором в суде будет проще отстоять свои права.Форма договора.

Все договоры ренты должны заключаться в письменной форме и заверяться у нотариуса.

Это страхует обе стороны: плательщика — от обвинений в том, что он воспользовался беспомощностью пожилого человека, а получателя ренты ограждает от мошенников.После нотариального удостоверения договор должен пройти государственную регистрацию. Именно с этого момента квартира переходит к новому собственнику. Сам договор ренты считается обременением, оно будет отображено в выписке из ЕГРН.

Продать квартиру с таким обременением на практике вряд ли получится. Хотя в теории возможно переоформить обязательства по выплате ренты на другого человека, но обычно с этой процедурой не хотят связываться из-за высоких рисков мошенничества.Размер ренты. Платой в договоре пожизненной ренты могут быть только деньги.Если жилье передаётся по договору бесплатно, то сумма ренты должна быть не меньше прожиточного минимума, размер которого зависит от субъекта РФ, в котором находится квартира.
Платой в договоре пожизненной ренты могут быть только деньги.Если жилье передаётся по договору бесплатно, то сумма ренты должна быть не меньше прожиточного минимума, размер которого зависит от субъекта РФ, в котором находится квартира.

Если в вашей области или крае прожиточный минимум не установлен, то рента рассчитывается на основе показателя на душу населения по РФ. Если во время действия договора прожиточный минимум увеличивается, рента растёт вместе с ним. Для договоров, по которым квартира передаётся за плату (по схеме «первоначальный платёж + рентные платежи»), нижней границы для размера ренты нет.Но, как правило, размер ренты устанавливается больше прожиточного минимума, верхней планки по закону нет.

Суммы обговариваются индивидуально: размеры ренты за трёхкомнатную квартиру в центре Москвы и за однушку на окраине в провинции будут очень сильно отличаться.

И, скорее всего, в договоре будет прописано, что рента должна индексироваться по росту инфляции.Кто проживает в квартире.

Для получателя ренты важно не только получать дополнительный доход, но и не остаться на улице — ведь квартира ему больше не принадлежит.

Если у него нет другого жилья, то в договоре обычно прописывается его право на проживание в квартире до конца жизни.Условия расторжения договора.

Для получателя ренты закон предусматривает возможность расторжения договора при существенных нарушениях.

Но конкретных нарушений, которые будут считаться существенными, закон не называет. В таких ситуациях суд решает, какие нарушения считать существенными, а какие — нет.

Чтобы не полагаться только на мнение суда, лучше прописать такие условия в договоре. К примеру, существенными нарушениями договора можно назвать систематическую просрочку выплаты ренты или её неуплату в течение 2 месяцев.Условия изменения договора. После подписания любого договора, который заключается надолго, люди сталкиваются с тем, что его условия устаревают и не успевают за реальной жизнью.

Лучше сразу прописать случаи, когда вы сможете изменить положения документа. Например, если инфляция будет расти очень быстро, или стоимость квартиры на рынке каждый год будет падать на 10%, а прожиточный минимум, наоборот, увеличиваться в 2 раза.Если плательщик ренты по каким-либо причинам не может больше исполнять договор, изменить условия или расторгнуть его может суд. Но нужно будет доказать, что при текущих условиях вы бы ни за что не заключили такой договор.Но лучше прописать условия для изменения договора заранее: даже если не получится договориться об этом мирно, отстоять свои права в суде в такой ситуации будет легче.Ответственность за просрочку оплаты.

Если не прописать в договоре ответственность за нарушение срока оплаты, плательщик ренты будет платить штраф по правилам ст. 395 ГК РФ (проценты считаются по ключевой ставке Центробанка).

Рассчитать размер такой суммы можно в специальном интернет-калькуляторе (ищите сервисы «для расчёта процентов по ст. 395 ГК РФ»): например, за трехмесячную задержку одного платежа в 15 000 рублей плательщик ренты заплатит всего 363 рубля 49 копеек (при ставке ЦБ 7,25%).Такая сумма вряд ли смутит недобросовестного плательщика и заставит его вовремя перечислять деньги, поэтому лучше предусмотреть в договоре ответственность посерьёзнее.Выкуп рентыВыкуп ренты — это случай, когда плательщик переводит получателю какую-то фиксированную сумму (выкупную цену), прекращает переводить рентные платежи, договор расторгается, обременение с квартиры снимается, и она переходит к новому собственнику.По договору пожизненной ренты такой выкуп может потребовать только получатель ренты — в случае, если плательщик существенно нарушает договор.

Плательщику закон такое право даёт только в случае заключения договора постоянной ренты, тогда плательщик может выкупить ренту безо всяких нарушений и объяснения причин (если в договоре не прописаны другие условия).Условия выкупа и выкупную цену лучше прописать в договоре заранее. Если цена не была согласована, то её размер зависит от того, бесплатно или платно передаётся квартира. Обычно выкупную цену считают так:

  1. если квартира перешла к плательщику за деньги, то выкупная цена равна сумме рентных платежей за 1 год;
  2. если квартира передавалась бесплатно, то, помимо годовой суммы платежей, плательщику придется заплатить стоимость квартиры, которая определяется «по аналогии» — ориентируясь на похожие квартиры в похожих ситуациях.

Также при нарушении договора получатель ренты может потребовать его расторжения, без каких-либо компенсаций с его стороны.ЗаключениеВ идеале договор ренты — это прекрасная возможность для пожилого человека провести последние годы жизни в достатке, а для плательщика ренты — получить квартиру по цене ниже рыночной.

Как и во всех сделках на рынке недвижимости, необходимо быть бдительным и запрашивать все возможные документы, внимательно составить договор, который будет удовлетворять обе стороны, и тщательно фиксировать все платежи.Авторы: команда Яндекс.Недвижимости.

Иллюстратор: Катя Симачева.Подписаться на новые статьиПодписатьсяНекорректный адресПоделиться

Содержание соглашения

Для пожилых людей договор ренты — возможность нормально существоватьВнутреннее наполнение договора ренты представляет собой типовой формат соглашений купли-продажи. Важнейшими его положениями являются:

  • наименование и информация обо всех субъектах договора;
  • предмет соглашения;
  • сторон сделки;
  • принципы соблюдения договора;
  • и его особенности.

Наиважнейшими аспектами в сделке ренты является отражение типа договора, а также прав и обязанностей его сторон.

В российском праве выделяют три основных вида ренты:

  1. Постоянное соглашение, которое заключается на определенный временный период и может продлеваться. Обычно имеет место при рентном взаимодействии граждан и некоммерческих предприятий.
  2. Пожизненное соглашение, обычно оформляющееся между гражданами и действующее на протяжении их жизни. В этом случае все отмеченные выплаты не должны быть меньше минимального размера оплаты труда, и обязательно подлежат временной индексации.
  3. Пожизненное соглашение с иждивением. В этом случае договор также имеет срок в длину жизни рентополучателя, но заключается с одним ярко выраженным условием – рентоплательщик обязан взять на пожизненное иждивение рентополучателя.

Во всех типах договора важно грамотно сформировать содержание. Для общей информации обратим внимание на пункты, которые требуют обязательного внесения в текст соглашения:

  • Относительно предмета сделки – его расположение, описание.
  • Относительно прав рентополучателя – условия для расторжения контракта, принципы получения рентной плат, возможность выкупа отданного имущества и санкции за просрочку рентных платежей.
  • Относительно требований к рентоплательщику – его обязанности с их подробным описанием и страхование риска неисполнения таковых.
  • Относительно особенностей договора – возможность проживания рентополучателя в собственности рентоплательщика, сроки отчуждения от имущества и подобные дополнительные нюансы.

Договор ренты является довольно-таки сложным соглашением и часто используется в целях манипуляций со стороны мошенников.

Дабы избежать возможных проблем к составлению договора лучше подойти ответственно и работать совместно с профессиональным юристом.

Существенные условия договора пожизненной ренты

К существенным условиям договора пожизненной ренты относятся:

  1. конкретное описание имущества, передаваемого под выплату ренты (например, адрес и описание квартиры) с указанием платности либо бесплатности его передачи;
  2. условия, вытекающие из сущности рентных обязательств, изложенных в ст. 583 ГК РФ;
  3. условие об обеспечении рентных платежей при передаче движимого имущества (для недвижимого имущества такого условия не требуется, поскольку оно обременено залогом в силу закона).
  4. размер рентных платежей, способ и порядок их выплаты;

Судебная практика позволяет сформулировать еще ряд положений, которые целесообразно отражать в договоре пожизненной ренты:

  1. решить в договоре вопрос о месте жительства получателя ренты и возможности его переселения из квартиры (иного недвижимого имущества), переданной под рентные выплаты;
  2. обозначить положение об индексации рентных платежей в зависимости от инфляции, поскольку из природы договора пожизненной ренты следует, что он заключается на длительный срок.
  3. предусмотреть решение вопроса по наследованию квартиры (иного имущества) при наступлении смерти плательщика ренты, которая может произойти до смерти ее получателя;

Подробная регламентация всех указанных условий при составлении договора пожизненной ренты не позволит в дальнейшем оспорить его по надуманным основаниям недобросовестной стороне.

4. Как заключить договор ренты?

Для заключения договора ренты можно использовать следующий алгоритм действий: • Определите, какой вид договора ренты будет для вас оптимальным.

• Согласуйте размер ренты и вид рентных платежей, а также иные существенные условия договора выбранного Вами вида договора ренты.

• Обратитесь к нотариусу для удостоверения договора ренты. Договор ренты удостоверяет нотариус нотариального округа по месту нахождения недвижимого имущества (, ).

Нотариус на основании представленных документов удостоверяет личность сторон договора и проверяет их дееспособность.

Сторонам разъясняется смысл и значение удостоверяемого договора. Содержание договора ренты зачитывается обратившимся лицам вслух, после чего в присутствии нотариуса ими подписывается договор. При удостоверении договора нотариусом на экземплярах договора ренты совершается удостоверительная надпись.

Удостоверенный нотариусом договор ренты выдается на руки сторонам договора.

• В случае, если предметом договора ренты является недвижимое имущество, обратитесь в Росреестр для осуществления государственной регистрации перехода права на основании договора ренты. Причем с 01.02.2019 обязанность по такому обращению возложена на нотариуса, удостоверившего такую сделку.

Заявление в Росреестр должно быть подано нотариусом в электронном виде не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре. В том случае, если по независящим от нотариуса причинам он не сможет послать электронные документы в Росреестр, их бумажную версию необходимо не позднее 2 рабочих дней направить почтой в регистрирующий орган.

Поданные в электронном виде документы Росреестр должен зарегистрировать (при отсутствии оснований для возврата без рассмотрения, приостановления и отказа) уже в течение следующего рабочего дня.

Остались вопросы — мы ответим! .статьи на нашем сайте.

Судебная практика


Как показывает нотариальная и судебная практика, существовавшее ранее мнение о том, что в качестве предмета ренты не может выступать доля в праве собственности, основано на неверном толковании нор материального права.

Судом разъяснено, что действующее законодательство не устанавливает запрета на заключение договора пожизненной ренты в отношении доли в праве собственности на жилое помещение ().

♦ Обеспечение выплаты ренты Существенным условием договора ренты является способ обеспечения обязательства по уплате ренты. Механизм такого обеспечения различается в зависимости от передаваемого имущества.

При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение исполнения обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п.

1 ). Если под выплату ренты передается не недвижимость, а иное имущество, то плательщик ренты обязан предоставить любой из предусмотренных законом способов обеспечения исполнения обязательств (неустойкой, поручительством и др.) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение обязательств.

Содержание договора постоянной ренты

Содержание договора образует права и обязанности его сторон. Так, у получателя ренты существует обязанность по передаче в собственность плательщика ренты имущества, определенного соглашением, а у плательщика ренты существует обязанность периодически производить выплату ренты.

Соответственно получатель ренты вправе требовать выплаты ему ренты, а плательщик ренты вправе требовать передачи определенного соглашением имущества себе в собственность.

По общему правилу, постоянная рента выплачивается в денежной форме, то есть посредством предоставления установленной денежной суммы, в размере, определенном соглашением о постоянной ренте.

Также в соглашении может быть оговорена форма выплаты постоянной ренты в виде предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг на определенную сумму, установленную соглашением. Минимальный размер постоянной ренты не может быть ниже величины прожиточного минимума на душу населения, определенного законодательством конкретного субъекта РФ в зависимости от места нахождения имущества, выступающего в качестве предмета соглашения о постоянной ренте.

Если в субъекте РФ, в котором находится имущество, переданное под ренту, такая величина не определена, то минимальный размер постоянной ренты не может быть ниже величины прожиточного минимума на душу населения по Российской Федерации в целом. Если величина прожиточного минимума на душу населения будет увеличена, то размер постоянной ренты также подлежит увеличению.

Срок выплаты постоянной ренты, если иное не установлено соглашением, совпадает с концом каждого календарного квартала. Однако стороны могут сами указать в соглашении иной срок оплаты постоянной ренты. Еще одно право, которое предоставляется плательщику постоянной ренты, это право отказаться от последующей выплаты ренты посредством ее выкупа.

Еще одно право, которое предоставляется плательщику постоянной ренты, это право отказаться от последующей выплаты ренты посредством ее выкупа.

В таком случае предметом выкупа выступает право в дальнейшем не выплачивать ренту ее получателю. Так как Гражданский кодекс РФ не содержит перечня оснований, согласно которым плательщик постоянной ренты может реализовать свое право на выкуп ренты, то для осуществления такого права достаточно волеизъявления самого этого плательщика. Такое право выкупа действительно при условии, что плательщик ренты письменно заявил о своем желании реализовать такое право не позднее, чем за три месяца до предполагаемой даты, когда он собирается прекратить выплачивать постоянную ренту или за иной превышающий три месяца срок, установленный соглашением о постоянной ренте.

При этом плательщик постоянной ренты перестает выплачивать ее только после того, как получатель постоянной ренты в полном объеме получит всю сумму выкупа в целом, иначе факт выкупа постоянной ренты будет ничтожен. Если в соглашение о постоянной ренте будет установлено условие, по которому плательщик отказывается от права выкупа ренты, то такое условие будет признано ничтожным.

В то же время соглашением может быть оговорено, что право на выкуп постоянной ренты запрещено реализовывать в течение жизни получателя ренты или в другой срок, который не должен превышать тридцати лет с момента заключения договора. Законом установлены случаи, когда получатель постоянной ренты вправе предъявлять требования к плательщику о принудительном выкупе ренты. Такими случаями закон называет:

  1. поступление в общую собственность недвижимости, переданной по соглашению о ренте, или разделение ее между несколькими лицами;
  2. другие случаи, предусмотренные соглашением.
  3. невыплату в срок ренты, при условии, что оплата ренты просрочена плательщиком более чем на один год, если иное не установлено соглашением о постоянной ренте;
  4. неисполение или ненадлежащее исполнение плательщиком ренты обеспечительных обязательств касательно выплаты ренты;
  5. признание плательщика ренты неплатежеспособным или возникновение других условий, которые очевидно дают основания предполагать, что рента не будет выплачена им в том размере и в те сроки, которые установлены соглашением;

Выкупная цена, в случаях реализации права на выкуп, определяется соглашением о постоянной ренте.

В случае если в соглашение не оговорено условие о размере выкупной цены, она определяется по цене, равной сумме рентных платежей подлежащих уплате за один год.

Риск случайной гибели или повреждения имущества, переданного по соглашению о постоянной ренте, несет плательщик ренты.

Договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК). В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (ст.

585 ГК). Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ст. 584 ГК), отсутствие которого влечет ничтожность договора ренты на основании п.

1 ст. 165 ГК РФ, независимо от того, какое именно имущество передается под выплату ренты. В случае отчуждения под выплату ренты недвижимого имущества, договор подлежит государственной регистрации. Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться, в соответствии с п.

Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться, в соответствии с п.

3 ст. 433 ГК РФ, незаключенной сделкой. В договоре должны быть предусмотрены способы обеспечения исполнения обязательства плательщиком ренты. Для недвижимого имущества — это залог в силу закона.

Договор ренты бывает двух видов: постоянная и пожизненная рента, причем пожизненная рента имеет такую разновидность, как договор пожизненного содержания гражданина с иждивением (ст. 583 ГК). Существенным условием договора, это обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (ст.

329 ГК) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств. При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (ст.

587 ГК). Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться лицам, путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором (ст.

589 ГК). Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором. Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

Размер выплачиваемой постоянной ренты, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ по месту нахождения имущества, а при отсутствии в соответствующем субъекте РФ указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по РФ. Размер постоянной ренты, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения (ст.

590,597 ГК). Постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.

Пожизненная рента выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни и выплачивается по окончании каждого календарного месяца. Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Выкуп ренты – особый способ расторжения договора.

Если со стороны плательщика – отказ в письменной форме не позднее, чем за 3 месяца до прекращения ренты (ст. 592 ГК), получатель ренты – в праве, требовать только в случаях предусмотренных ст.

593ГК. Выкупная цена (при ее неопределенности) – платная рента (сумма годовых рентных платежей ст.

594 ГК); бесплатная – сумма годовых рентных платежей и цена имущества определяется (ст.

424, 594 ГК). Согласно (ст. 601 ГК) по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина так же допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его.

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен (ст.

596, 605 ГК) Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а также уход за ним, и также оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

В договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением (ст. 602 ГК). В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты (на условиях пожизненного содержания) плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст. 594, 599 ГК). Договором может быть предусмотрена возможность замены условия о предоставлении содержания в натуральной форме на периодические платежи в денежном выражении в течение жизни получателя содержания (ст. 603 ГК РФ); Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.

Плюсы и минусы пожизненной ренты квартиры

При заключении договора пожизненной ренты обе стороны подвергаются серьезным рискам:- плательщик может оказаться мошенником, не выполнить положения договора или для оказания своих услуг может выбрать недобросовестного человека;- плательщик может не рассчитать свои силы и оказаться не в состоянии обеспечить рентополучателя необходимым;- получатель может прожить дольше плательщика, и тот не дождется обещанного жилого помещения;- родственники рентополучателя могут быть не согласны с условиями рентного соглашения и после смерти получателя подать в суд заявление об его расторжении; -получатель захочет через некоторое время расторгнуть договор. Но если рентоплательщик все условия договора выполняет добросовестно, то получателю это будет сделать сложно. Просчитывая необходимость заключения договора ренты, следует оценить все его плюсы и минусы.Плюсы:- рентополучатель имеет возможность расторгнуть контракт лишь в судебном порядке, тогда как, например, завещание, можно легко переписать;- договор ренты регистрируется в Росреестре,- поэтому рентополучатель перестает быть объектом пристального внимания «черных риэлторов» и других мошенников;-заключаемое соглашение обоюдовыгодно: пожилой человек получает уход и дополнительный доход, продолжая жить в привычной обстановке, а плательщик при выполнении всех условий приобретает собственное жилье.Минусы:-плательщик должен ежемесячно перечислять определенную сумму получателю;- при нарушении плательщиком срока выплаты платежей, получатель имеет возможность расторгнуть договор, а перечисленные до этого деньги возвращены плательщику не будут.

Когда и как можно расторгнуть

Форма договора постоянной ренты

Относительно соглашения постоянно ренты предусмотрена письменная форма и обязательное заверение в нотариате. Если сделка подразумевает отчуждение недвижимости, принадлежащей получателю выплаты, то акт необходимо будет предоставить в Росреестр для госрегистрации.

В акте ренты прописываются:

  1. Условия выкупа ренты.
  2. Подписи сторон.
  3. Ответственность участников соглашения и форс-мажорные обстоятельства.
  4. Информация о каждой из сторон: паспортные данные, адрес проживания, .
  5. Предмет сделки.
  6. Права и обязанности сторон соглашения.
  7. Сроки договора постоянной ренты, а также иные моменты.
  8. Место, время и дата заключения соглашения.
  9. Порядок проведения сделки и основные требования в отношении ее участников.

Документ должен составляться только при наличии правоустанавливающей документации на недвижимость, а также текст соглашения пишется простым лаконичным, однозначно трактующимся языком.

Договор пожизненного содержания с иждивением — соглашение, в соответствии с которым гражданин передает принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность плательщика ренты, а тот в свою очередь обязуется пожизненно содержать с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица. Договор пожизненного содержания с иждивением, согласно статье 584 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Договор пожизненного содержания с иждивением не является безвозмездным, так как по условиям договора плательщик ренты обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п.1 ст.

601 ГК РФ). Поскольку все расходы по договору пожизненного содержания с иждивением производятся за счет общих доходов супругов, то недвижимое имущество, приобретенное на основании договора, является их совместной собственностью.

Существенными условиями договора являются его предмет и размер рентных платежей. В качестве предмета может выступать только недвижимое имущество (квартира, жилой дом, земельный участок).

Форма выплаты рентных платежей представляет собой содержание с иждивением, то есть обеспечение потребностей получателя ренты в жилье, пище, одежде и прочем, а также уход за ним, если это необходимо в силу состояния здоровья. В условия договора может быть включена обязанность рентного должника оплатить ритуальные услуги.

Закон также предусматривает возможность замены содержания с иждивением на выплату ренты денежными средствами.

Так или иначе, общий объём месячного содержания, по закону, должен быть не менее двух величин прожиточного минимума. Если этот размер меньше, чем установлено в законе, то договор ничтожен.

В случае, если между сторонами возникает спор об объёме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться, он может быть передан на рассмотрение в суд. Если условия договора не позволяют суду прийти к однозначным выводам, он должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.

Если размер рентных платежей в договоре не установлен вовсе, то такой договор считается незаключенным. Периодичность предоставления содержания законом не оговаривается — она определяется, исходя из необходимости обеспечения нормальных естественных потребностей получателя ренты или может быть строго регламентирована договором. Получателем ренты может быть только физическое лицо, передающее имущество под содержание с иждивением, либо указанное им третье лицо или несколько лиц.

Плательщиком ренты, согласно общим правилам о договоре ренты, может быть любое сделкоспособное физическое или юридическое лицо.

Законом предусмотрены дополнительные меры защиты интересов получателя ренты, а именно: Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять имущество, приобретенное по договору, только с предварительного согласия получателя ренты.

Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не привело к снижению стоимости этого имущества.

По общему правилу договор пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью получателя ренты.

Он также может быть прекращён по соглашению сторон.

Закон предусматривает возможность прекращения договора в одностороннем порядке при наличии существенного нарушения обязательства со стороны рентного должника. Так как характер отношений участников носит лично-доверительный характер, то моральное насилие и оскорбительное отношение плательщика ренты к получателю ренты, находящемуся в материальной зависимости от него, является существенным нарушением плательщиком ренты своих обязательств и дает получателю ренты право требовать прекращения договора и, либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных законом.

При этом, если договор был заключён на возмездных началах, плата по нему должна быть возвращена рентному должнику с учётом износа переданного ему имущества, а расходы, понесённые им на содержание рентного кредитора, не возмещаются.

Понятие и существенные условия договора ренты

 В научном исследовании автором отображается общая характеристика договора ренты. Регламентируются и раскрываются существенные условия договора ренты.

Научное исследование носит просветительский характер, для студентов юридических специальностей. Автором раскрываются основные понятия данного института, и ставится во главу угла, изучение данного института с нормативной базы. Ключевые слова: договор ренты, институт, плательщик ренты, получатель ренты, гражданский кодекс, легальное, имущество The author of the scientific study shows a general description of the annuity contract.

Regulated and disclosed material terms of the annuity contract. Scientific research is raising for students of legal specialties.

The author reveals the basic concepts of this institution, and put at the forefront, the study of this institution with the regulatory framework. Keywords: annuity contract, the institution, the rent payer, recipient of the rent, the Civil Code, legal, property Глава 33 ГК РФ в первом параграфе приводит общие положения о договоре ренты. Причиной такой структуры является выделения основополагающих идей данного института.

Легальное определение договору ренты дается в статье 583 ГК РФ, которая гласит:

«по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме»

.

[1] Правильность позиции законодателя по легализации определения договора ренты, определяется прежде всего детальной регламентацией данного института в юридической науке. Хотя с изменением общественной формации, любое направление жизнедеятельности общества требует совершенствования. Договор ренты принадлежит к числу договоров, направленных на отчуждение имущества, и соответственно имеет с ними ряд характерных черт [2].

Как и предписано договором купли-продажи, мены, дарения, по данному договору определенное имущество переходит на праве собственности к плательщику ренты, который становится обладателем всех правомочий на данное имущество и несет риск случайной гибели этого имущества. Правильность приведенных выше доводов, доказывает часть 2 статьи 585 ГК РФ, которая содержит условия, что «в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (глава 30), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (глава 32) [3]. Однако такие условия применяются, когда они не противоречит существу договора ренты.

Сторонами договора ренты по общим условиям, являются: а) получатель ренты — лицо, передающее свое имущество в собственность другого лица с целью получения от последнего в течении длительного периода времени дохода; б) плательщик ренты — лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течении длительного периода времени доход [4]. Договор ренты может быть как реальным, так и консенсуальным.

Зависит это, прежде всего от возмездной и безвозмездной составляющей данного договора. То есть, если, к отношениям, возникающим по договору ренты, применяются правила договора дарения, тогда данный договор считается реальным. Если к отношениям применяются правила договора купли-продажи, тогда договор ренты является консенсуальным.

Также в соответствии с приведенными выше критериями договор ренты может быть как взаимного характера, так и одностороннего. Реальные договора, по которому отчуждение имущества происходит по правилам договора дарения, будут носить односторонний характер. А консенсуальные договора, по которому отчуждение имущества происходит за определенную плату, будут носить взаимный характер.

Также в соответствии со статьей 584 ГК РФ:

«договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации»

[5].

Данное условие является обязательным, так как в соответствии с частью 3 статьи 163 ГК РФ

«если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность»

[6].

Такое же условие применяется и к государственной регистрации. Однако ГК РФ допускает возможность действительности договора ренты, в судебном порядке, в случае если одна из сторон, исполнила свои обязательства по нотариальному удостоверению и государственной регистрации в полном объеме. Также ГК РФ содержит пункт, по которому имущество передаваемое по договору ренты, обременяется, и в случае отчуждения такого имущество плательщиком ренты, его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Но данное лицо даже в случае отчуждения данного имущества, будет нести субсидиарную ответственность с приобретателем, по требованиям получателя ренты, в связи с нарушением договора. Для обеспечения обязательств по договору ренты, частью 1 статьи 587 ГК предусмотрено, что:

«при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечении обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество»

[7]. Данная норма является своеобразной нормой гарантией, для исполнения договора ренты.

А для движимого имущества и денежной суммы переданного под выплату ренты, предусмотрено существенное условие в виде обязанности страхования риска ответственности плательщиком ренты, за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.

В случае неисполнения приведенных выше требований, по независящим от получателя ренты обстоятельствам, кредитор имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков. В последней норме общих положений договора ренты, а именно в статье 588 ГК РФ, закреплена ответственность за просрочку выплаты ренты, в частности:

«за просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, предусмотренные ГК РФ, если иной размер процентов не установлен договором ренты»

[8]. Предусмотренные ГК РФ процентная ставка, это ставка рефинансирования, установленная Центральным Банком России.